Некоторые эксперты рынка недвижимости забили тревогу: цены на квартиры в новостройках существенно возросли, что может существенно снизить доступность жилья для покупателей даже несмотря на программу субсидирования льготной ипотеки под 6,5%, продленную правительством до июля следующего года. Действительно ли россияне потеряют возможность приобрести заветные квадратные метры на доступных условиях?
Льготная ставка сыграла на руку, в первую очередь, девелоперам
Повышение стоимости жилья сводит на нет увеличение его доступности благодаря продлённой правительством до 1 июля 2021 года ипотечной программе по субсидированию государством ставки под 6,5%, которая была запущена в мае текущего года, — утверждают аналитики Национального рейтингового агентства (НРА). Программа распространяется на покупки строящихся квартир не дороже 12 млн руб. в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Ленинградской области и не дороже 6 млн руб. в других регионах России.
Пока выгоду почувствовали заемщики, которые приобрели квартиры до конца августа: они получили возможность сэкономить на кредитных платежах и быстро компенсировать первоначальные взносы, пишет «Коммерсантъ». Граждане, сделавшие покупку жилья с использованием льготных кредитов до конца августа, по подсчетам «Дом.РФ», экономят 11,3% по сравнению с россиянами, взявшими займы под 8%. При ставке 6,5% заемщики могут погасить первоначальный взнос за 5 месяцев, добавляют в «ВТБ».
Вместе с тем, осенью строительные компании повысили цены, что фактически уничтожило положительный эффект от дешевых займов. Зато девелоперам удалось увеличить свои доходы на 38–52%. По словам специалистов «НРА», к середине октября из-за высокого спроса цены в новостройках Москвы выросли на 10% по сравнению с концом апреля, в Санкт-Петербурге — на 17%, в регионах — в среднем, на 7%. По данным системы «Наш.Дом.РФ», в январе—сентябре также заметно подорожали строящиеся квартиры в Подмосковье (на 16,4%) и Калининградской области (на 11,6%). Действительно ли рост цен на новостройки способен свести на нет эффект льготной ипотеки, и квартиры станут не по карману тем, кто еще недавно возлагал надежды на дешевые займы? Издание «Строительство.RU» решило разобраться в вопросе совместно с ведущими экспертами рынка.
Ипотечная статистика: льготы подогрели ажиотажный спрос
По данным аналитиков bnMap.pro с января по август 2020 года доля ипотечных сделок составила 60,4% в структуре продаж новостроек Москвы, что на 13,7% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, 63,1% в структуре сделок Новой Москвы (+12,4%), и 68,5%– в Подмосковье(+13,1%). На сегодняшний день абсолютное большинство квартир в строящихся новостройках приобретается именно с помощью программы льготной ипотеки. Как рассказали в компании «Бон Тон», доля покупателей жилья с использованием ипотеки с момента запуска льготной программы выросла на 20-25% и составила в среднем 70-80%. По данным «НДВ-Супермаркет Недвижимости» за 3 квартал 2020 года в Новой Москве более 70% сделок заключалось с привлечением ипотеки, в границах старой Москвы — около 60% (относительно 2 квартала 2020 года рост составил +7%).
В компании «Метриум» порядка 85% всех ипотечных сделок заключается в рамках программы субсидирования ставок. В остальных случаях покупатели приобретают жилье дороже среднего, и требуемый ими заём выше, чем предусмотренный максимум для Москвы.
– С того момента, как начала работать льготная ипотека, объем ипотечных сделок в нашем проекте увеличился до 80%, абсолютно все ипотечные сделки проходят по программе господдержки, – рассказывает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
В период августа-сентября текущего года на рынке наблюдался взрывной рост продаж, рассказал и директор по продажам жилой недвижимости AFI Development Федор Ушаков. Ажиотажная ситуация была обусловлена эффектом отложенного спроса, накопившегося за время самоизоляции. В частности, в отдельных проектах AFI Development количество ипотечных сделок достигло исторических значений: в ЖК «Одинбург» — 80%, в ЖК «Сиреневый парк» – 76%. В общем объеме транзакций доля ипотечных сделок достигла 66%.
Доля сделок с привлечением ипотеки в проекте Russian Design District составляет порядка 66%, говорит член совета директоров «Группа Родина» Ксения Юрьева. Почти вся ипотека сейчас проходит по программам субсидирования, то есть это семейная ипотека (ставка 4-5%) и господдержка-2020 (6-6,5%). Сделки вне этих пакетов по базовым ставкам проходят крайне редко в силу специфических обстоятельств клиента.
По словам генерального директора УК «Развитие» Игоря Козельцева, доля ипотечных сделок в семейном квартале «Мир Митино» до введения льготной программы составляла около 50-60%. После начала господдержки этот показатель заметно возрос. Наибольшая популярность наблюдалась в первые месяцы – 80% в мае и 90% в июне. Затем доля ипотечных сделок снизилась, но по-прежнему превышает значения до запуска программы.
– В этом году мы наблюдаем интересное потребительское поведение, – резюмирует директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «МИЭЛЬ» Юлия Федулаева. – Как только была запущена программа льготной ипотеки и началась пандемийная волна, мы увидели резкое увеличение спроса на новостройки. Как только застройщики стали поднимать цены, потребители задумались о квартирах на вторичном рынке. Так как цены на регулярное жилье в своей динамике тоже успели подрасти, к моменту принятия решения покупателем на вторичном рынке осталось не так много ликвидных предложений. Поэтому люди все же возвращаются к покупке новостройки больше из-за отсутствия адекватных предложений в продаже именно на момент выбора. Покупатели, наблюдая рост цены, либо очень быстро стараются купить эту новостройку, чтобы избежать увеличения цен, либо тратят время на подбор вторичного жилья, и все равно возвращаются к покупке новостройки. Сейчас речь не идет об оттоке покупателей, скорее изменились факторы принятия решения.
Цены, действительно, выросли
Средневзвешенная стоимость «квадрата» в новостройках действительно выросла, рассказывает директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев. По мнению эксперта, на этот показатель повлиял не столько реальный прирост цен, сколько «вымывание» предложения по самой привлекательной рыночной цене. Благодаря отложенному спросу объём сделок в августе-сентябре на 22-27% превысил плановую динамику. В том числе увеличилось число покупок «инвестиционных лотов» – квартир небольшой площади, однокомнатных или студий. Проще говоря клиенты попросту раскупили большую часть квартир с низкой стоимостью. Кроме того, не стоит забывать, что на ценник влияет и степень готовности объектов. Квартира на этапе котлована и квартира на высокой стадии готовности – два разных продукта.
В проекте Russian Design District удалось добиться высоких темпов строительства: реализация началась весной, а сейчас работы ведутся уже на уровне 12-13 этажей монолитных башен. И, конечно, рост цен стимулирует высокая активность покупателей, которая усилилась в июне-августе. В итоге примерно за полгода средний «квадрат» в проекте подорожал со 134 тыс. руб. до 170 тыс. руб., то есть на 27%, и в основном этот рост пришелся на последние месяцы.
Цены в семейном квартале «Мир Митино» постепенно возрастали в течение всего года: в первом квартале – на 5%, во втором и третьем – на 3%. Сейчас в продаже есть трехкомнатные квартиры в готовых корпусах стоимостью от 11,05 млн руб. (за 70,1 кв. м.) до 14,12 млн руб. (за 81,7 кв. м.).
– В нашем жилом комплексе цены росли, как и в целом на всем рынке, – отметил Игорь Козельцев. – Это обусловлено повышенным спросом, сокращением предложения, а также увеличением себестоимости проектов из-за валютных колебаний.
Рост продолжается, но темпы упали
Управляющий партнер компании «Метриум» и участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, вопреки прогнозам «НРА», полагает, что спрос не упадет автоматически, когда цены достигнут какого-то высокого уровня. Дело в том, что у покупателей еще есть ходы для отступления. Основной показатель, на который ориентируется семья заемщиков сейчас – это доля ежемесячных платежей по ипотеке в доходе. Чем она выше, тем ниже спрос. Но, во-первых, средний срок ипотечного кредитования сейчас составляет 18 лет, и он может дорасти до 20, а в долгосрочной перспективе и до 30 лет. Во-вторых, покупатели могут уменьшать свои аппетиты, к примеру, отказаться от больших двухкомнатных (60-70 кв. м) или однокомнатных квартир (45 кв. м) и переключиться на маленькие «двушки» (45-50 кв. м) и «однушки» (30-35 кв. м). То есть спрос может сохраняться при растущих ценах, вопрос только в параметрах кредитования и продукте, который приобретают.
Ключевую роль при оформлении ипотеки для заемщика играет не столько общая сумма покупки с учетом переплаты по кредиту, сколько размер ежемесячного платежа, подтверждает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. При более низкой ставке заемщик может взять ипотеку с комфортным для своего бюджета ежемесячным платежом, но на более длительный срок или большую сумму. Так, к примеру, по данным аналитиков bnMap.pro с января по август 2020 года, по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году, средний срок ипотечного займа вырос на 9 месяцев в «старой Москве» (до 19 лет) и ТиНАО (до 18,6 лет), а также на 3 месяца в Подмосковье (до 17,8 лет).
Свести на нет эффект льготной ипотеки способен рост цен на новостройки в пределах 17-20%, говорит руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров. Однако этого не допустит правительство. Власти уже заявили об этом. Тем более эффект от снижения ставок по ипотеке пока значительно превышает рост стоимости квадратного метра.
Вместе с тем, темп роста количества выданных ипотек на первичном рынке все-таки начал снижаться, говорит генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова. По данным «ДОМ.РФ», прирост количества ипотечных кредитов на первичном рынке с момента запуска льготной ипотеки составил месяц к месяцу: в мае – 40%, июне – 39%, июле – 31%, августе — 9%. Это сопровождается ростом величины кредитных средств: с 4,9 млн руб. в мае до 5,4 в августе (+10,2%), и срока кредитования: с 18,7 лет в мае до 19,2 лет в августе (+2,6%).
Спрос не будет рекордным
– В оставшиеся месяцы 2020 года мы, вероятнее всего, не увидим рекордных показателей спроса, наблюдавшихся в первые постизоляционные месяцы, – прогнозирует Федор Ушаков. – Однако льготная ипотека сыграла важную роль в поддержании спроса в текущем году — благодаря ее продлению в ноябре рынок избежит резкого провала и продолжит стабильно восстанавливаться после локдауна. По нашим прогнозам, в первом полугодии 2021 года снижение интереса потребителей к новостройкам относительно активных августа-сентября 2020 года составит от 30% до 50%. Но это не будет критическое кризисное падение, а скорее естественный эффект оттока ажиотажной волны спроса.
– В связи с пролонгацией программы ажиотажный спрос безусловно спадет, – соглашается Андрей Колочинский. – Но зато у нас появится возможность заняться планированием, для нас всегда лучше взаимодействовать со стабильным потоком клиентов, нежели форсировать продажи в авральном режиме, не имея при этом уверенности в завтрашнем дне.
В ГК «Инград»ожидают плановое снижение числа сделок на 22-27%. Это связано с окончанием «волны отложенного спроса», спад был прогнозируемым. Возможно отдельные девелоперы снизят цены к концу года, чтобы сохранить динамику продаж в 4 квартале. При этом важно понимать, что даже в случаях, когда отдельные игроки ведут агрессивную ценовую политику, льготная ипотека все равно остаётся выгодной в первую очередь для потребителя. К примеру, при оформлении льготной ипотеки на покупку квартиры стоимостью 3,5 млн руб. клиент экономит в среднем около 600 тыс. руб., по сравнению с ипотекой со ставкой 8,6%. В то же время застройщик за счёт роста цен получает около 200 тыс. руб.
Ипотека остается основным драйвером продаж
Очевидно, что цены на квартиры в новостройках действительно возросли, а темп роста выдачи ипотечных кредитов несколько упал. Однако, учитывая неблагоприятную экономическую конъюнктуру, льготная ипотека является основным, если не сказать единственным, драйвером продаж на рынке новостроек массового сегмента. Поэтому продление программы до июля следующего года в любом случае благоприятно скажется на рынке в целом. К тому же, за это время покупатели могут не спешить и спокойно и более вдумчиво принимать решение о приобретении жилья в том или ином проекте. В какой-то степени, это может сбить ажиотажный спрос последних нескольких месяцев, на фоне которого застройщики существенно повышали стоимость за квадратный метр, и способствовать стабилизации цен.
Александр КОВАЛЕВСКИЙ