Известный девелопер делится своим мнением о состоянии и перспективах рынка жилищного строительства
Два последних месяца ознаменовались несколькими мероприятиями, посвященными жилищному строительству. В середине августа свой съезд провело Национально объединение застройщиков жилья, а в начале сентября в столице прошло Всероссийское совещание по жилищному строительству, где были подведены итоги работы отрасли за этот год. Мы пригласили президента Группы Компаний «Премьер», Председателя Комитета по строительству общественной организации «Опора России» Николая ЦИГАНОВА поделиться своим видением проблем и тенденций отрасли.
— Николай Михайлович, чего ждать девелоперам, строителям, риэлторам, каковы перспективы рынка?
— На рынке строительства ситуация сейчас непростая. Кризис, существенно повлиявший на доходы населения, серьезно отразился на покупательской способности. Это привело к увеличению конкуренции за каждого покупателя среди девелоперов. Снижение цен, более лояльные скидочные программы, рассрочка — все эти действия в той или иной степени повлияли на доходность компаний.
В таких регионах, как, например, Московская область, существует огромный переизбыток жилых комплексов, но в связи с падением спроса, многие из них стоят полупустыми.
Получается патовая ситуация: с одной стороны, застройщики снижают цены, потому что им нужно продавать, а с другой стороны, покупатели ждут уже следующего снижения, поскольку надеются, что в стране вот-вот что-то поменяется. Налицо некий замкнутый круг.
При этом сами застройщики понимают, что дешевле они продавать уже не могут. Потому что если раньше средняя рентабельность проекта составляла 10—20%, то сегодня ничего подобного нет, сейчас они готовы продавать даже ниже себестоимости.
Добавьте к этому негативное отношение банков. Ведь застройщик должен где-то найти деньги на завершение проектов, а свои средства он потратил в начале строительства, получить кредит не может, покупательная способность упала.
И на рынок начинают выходить скидки, акции типа «черной пятницы», другие заманчивые предложения. Покупателю тут самое главное — не прогадать. Если застройщик действительно серьезный, то он дом достроит, возможно, перенесет ввод жилья на три месяца, полгода или год, но в итоге он его завершит.
А вот скидки в 30—40% должны насторожить потенциального покупателя. Таких скидок быть не может, потому что маржинальность проекта не бывает 40—50%.
— А как же ипотечные программы, о которых сейчас все говорят?
— По нашим прогнозам, в конце 2016 года программа субсидирования процентной ставки закончится. Об этом уже объявил Минфин. Для нас, честно говоря, это шок, потому что мы понимаем: люди больше чем под 13% ипотеку брать не будут. Вообще верхняя планка по кредиту для большинства людей — это 12%.
Мы, конечно, надеемся, что ключевая ставка Банка России продолжит снижаться, и люди начнут даже без субсидирования брать ипотеку под 12%. Это спасет рынок. Если же такого не произойдет, то нас ждет еще большая стагнация.
Сейчас застройщики по акциям предлагают на рынке небольшие пакеты — три, пять, десять квартир — для того, чтобы просто привлечь покупателя, но они не готовы весь комплекс продавать таким образом.
А вот то, что стоимость квадратного метра увеличится, это более вероятно. Цены не сильно изменятся, но, скорее всего, вырастут на 5—10%, потому что за эти полтора-два года затраты на стройматериалы и услуги взлетели. То есть получается, что застройщик держал цены на квартиры за счет своей маржи. И дальше ему надо как-то эти затраты компенсировать.
Что будет в следующем году? Здесь все будет зависеть от нашего правительства. Если сохранят субсидирование процентной ставки или поддержат какими-то другими инструментами, то рынок продержится. В противном случае придется тяжело.
— А Вы считаете, что государственную поддержку ипотеки нужно сохранить?
— Даже больше скажу: мы предлагали снизить ставку по ипотеке до 7%. Это помогло бы увеличить объем продаж ровно в три раза. Потребуется на это порядка 40 млрд руб. в год. Но ведь если мы посмотрим на стратегический план — через два года дойти до инфляции в 7%, о чем говорил наш Президент, то это как раз была бы поддержка рынка.
Если верить прогнозам, то уже в 2018 году субсидирование не потребуется. То есть государству надо выделить всего на 2017—2018 годы 80 млрд руб. А за счет мультипликативного эффекта, который даст вся строительная отрасль, эти деньги с лихвой вернутся государству в виде налогов.
Ведь это огромный вклад не только в ВВП, но и помощь людям, потому что многие не имеют возможности купить квартиру в ипотеку по нынешней ставке. А потребность на сегодняшний день в жилье — гигантская! По данным ВЦИОМ, каждый второй готов изменить свои жилищные условия, а каждый третий намерен сделать это в следующем году.
— Министр строительства Михаил Мень говорит о том, что рассматривается вопрос инвестиций в инфраструктуру, причем это может быть в виде субсидирования процентных ставок по кредитам. Как Вы относитесь к такому предложению?
— Инфраструктура — это детские сады, школы, поликлиники, но не стоит забывать и о дорогах, внутриквартальных коммуникациях, наружных сетях, которые также являются частью инфраструктуры проекта. Было бы идеально, если бы крупные компании подтягивали к объекту свои сети, потому что они будут получать прибыль с оплаты коммунальных услуг в любом случае.
И на самом деле во всем мире так и делается. Это только у нас сначала застройщик тратится на подвод коммуникаций, а потом еще человек всю жизнь платит ресурсоснабжающей компании за получение ее услуг.
Тут проблема другая. Надо сначала утвердить все генпланы городов, понять, где какой будет участок, где построят жилье и т.д. И только тогда ресурсоснабжающие организации смогут спланировать свою инвестиционную деятельность и подсчитать реальную рентабельность, окупаемость вложений по подведению коммуникаций.
Если бы эти земельные участки были муниципальными — вопросов нет: тогда муниципалитет продал бы готовый участок и получил бы с этого деньги в бюджет. Но многие участки находятся в частной собственности, и у ресурсоснабжающей компании возникают риски: они подведут туда сети, но где гарантия, что на этом месте будет стройка?
Поэтому они сначала просят: «заплатите деньги, и мы вам подведем». Вот здесь нужно найти правильный баланс, тогда и цена квадратного метра стала бы ниже.
— Так как же все-таки поддержать застройщика?
— Есть несколько вариантов: запустить программу ипотеки под 7% либо программу проектного финансирования самих застройщиков. Дать кредиты под 10%, и они сами начнут квартиры продавать с рассрочкой.
Нам нужен опорный банк строительной отрасли, который понимает эффективность строительных проектов. И уже через этот банк можно субсидировать строительство. Потому что если, с одной стороны, держать ипотеку, а с другой — еще финансировать самого застройщика, тогда отрасль будет развиваться.
Ведь стройка во всем мире является драйвером роста. Если ты, приезжая в ту или иную страну или город, видишь там строительные краны, то сразу понимаешь: у них все хорошо в экономике.
— В следующем году начнет работу компенсационный фонд. На Ваш взгляд, это поддержит рынок?
— Создание такого фонда — это благо для рынка. Ведь банки будут понимать, что их риски застрахованы не в страховых компаниях, будущее которых малоизвестно, а в государственном фонде. Это тоже одна из возможностей для рынка получить дополнительное финансирование.
По сути, этот фонд и призван дать возможность ЦБ снизить категорию риска с четвертой до второй. Такой шаг позволит банкам высвободить огромную ликвидность для кредитования строительной отрасли.
Это одна из ключевых позиций, о которых мы всегда говорили.
— Вы возглавляете комитет по строительству общественной организации «ОПОРА РОССИИ». Идеи из регионов, которые там звучат, доходят до федерального министерства?
— Конечно, из регионов нам дают обратную связь. Потому что в отличие от столицы на местах совершенно другие проблемы. Например, если в Москве важная проблема — получить разрешение на строительство, то в регионах она не стоит не так остро. Но там людей волнует, например, доступ к государственному заказу.
Ведь в регионах идет жесточайшая монополизация. Мы в этом плане достаточно плотно работаем с ФАС: передали им все наши опасения. Они нас слышат и сейчас вносят правки в закон, чтобы не было дискриминации в этой области.
Мы доносим мнение большинства регионов и до Минстроя. И хотя наш комитет создан всего полтора года назад, в него входят представители 50 субъектов Федерации, и их слово достаточно весомое.
Мы принимали участие в обсуждении 214-ФЗ, много работали по 372-му закону, посвященному СРО. Значительная часть наших предложений была услышана, и по ним внесены поправки в эти документы.
Я считаю, что комитет проводит достаточно большую работу по защите строительного рынка. Потому что, по оценкам экспертов, 90% всех строителей — это малый и средний бизнес.
— И в заключение расскажите немного о себе, о своих увлечениях. Как Вы отдыхаете?
— Конечно, всегда хочется, чтобы папа чаще и больше проводил время с семьей. У меня трое детей, младшей дочке всего два года, и всем нужно уделить внимание. При таком плотном рабочем графике я все-таки стараюсь находить время на свою семью и на хобби.
Увлекаюсь спортом, рыбалкой, охотой, люблю путешествовать.
— А каким спортом занимаетесь?
— Кикбоксингом. В свое время занимался профессионально, имею разряд — кандидат в мастера спорта. Сейчас поддерживаю форму.
Беседу вел Евгений ГОРЧАКОВ