Станет ли жильё доступным? Есть ли предпосылки к снижению стоимости квадратного метра в новом жилье?
Ольга Гусева, заместитель директора по развитию УК «Фонд Юг»:
— Понятие доступного для всех разное. Кому-то достаточно снижения цены на 20% для того чтобы жилье стало доступным, а кому-то необходимо уменьшение не менее чем на 50%, чтобы появилась возможность как-то приобрести недвижимость. Если нас интересует, сможет ли в обозримом будущем купить себе жилье любой гражданин России, то, конечно, так не будет. Жилье — это не хлеб, достаточно дорогостоящая инвестиция. Именно поэтому развивается ипотека, застройщики дают длительное рассрочки и так далее.
Сейчас жилье и так не демонстрирует роста, цена стабильна, вполне можно, опираясь на существующие цены, планировать свой доход, чтобы решить жилищный вопрос. Если завтра, предположим, вырастет платежеспособный спрос, то есть у людей увеличатся доходы и они будут готовы принимать решения о покупке, — это сразу спровоцирует рост недвижимости. Недвижимость всегда ориентируется стоимостью на покупательский спрос. И предпосылки к снижению могут быть только рыночные: как только будет падать потребительский спрос — будет снижаться и стоимость недвижимости.
Но и здесь есть предел: невозможно строить проект в минус. Проблема с деньгами для строительства стоит остро, застройщики не имеют возможности получить проектное финансирование, банки с трудом выдают кредиты на строительство объектов. А потребитель всё чаще хочет покупать жилье в высокой стадии готовности. Поэтому ожидать в ближайшее время снижения стоимости квадратного метра я бы не стала. Потенциала для снижения практически не осталось.
Что должно произойти для снижения цены на квартиры в новостройках?
— Низкая цена может являться отрицательным фактором для решения о покупке. Если застройщик снижает цену ниже себестоимости, то это уже рискованный проект, потому что он может оказаться незавершенным.
Точка отсчета — это инвестиционная стоимость строительства. Для снижения цены именно инвестиционную стоимость нужно менять — увеличивать люфт между себестоимостью проекта и рыночной ценой.
А если снижать цену рынка, то в какой-то момент снижать станет некуда, и это повышает риски: могут произойти какие-то события, которые съедят оставшуюся после снижения небольшую маржинальность проекта и придется работать в ноль или в минус.
Поэтому это опасно — идти по пути снижения цены, работает вариант снижения себестоимости. И там есть потенциал для снижения. Но это может произойти очень нескоро. Потому что для этого нужно внедрять новые производственные технологии, которые позволили бы снизить себестоимость строительства, и насыщать ими рынок. А это сейчас продвигается крайне медленно. Поэтому потенциала снижения себестоимости в ближайшее время я не вижу. Это перспектива 5-7 лет. Но она может и не реализоваться, потому что рынок в любой момент может измениться. Например, покупательский спрос вырастет — и у застройщика исчезнет мотивация к снижению себестоимости.
Влияет ли курс доллара и евро на стоимость недвижимости?
— Влияет не на прямую. Два года существуя в рамках санкций, застройщики так или иначе научились обходиться либо совсем без импортных закупок, либо сократили их до минимума, чтобы риски по стоимости не были значительными.
Курс отражается по-другому. Людям, которые имеют накопления в долларах или в другой валюте, рост курса валюты позволяет увеличить платежеспособность на текущий момент. Потому что цены обновляются не автоматически, и, имея валютные активы, при росте валюты можно позволить себе купить что-то большее, чем раньше.