На первичном рынке Подмосковья до 30 км от МКАД на продажу выставлено более 70 тыс. квартир в 358 проектах. Аналитики компании «Метриум Групп» проанализировали, какими характеристиками должны обладать подмосковные ЖК, чтобы избежать кризиса ликвидности в условиях финансовой нестабильности.
1. Доступная цена
В настоящее время 97% предложения на первичном рынке Подмосковья приходится на объекты эконом- и комфорт-класса. Средневзвешенная стоимость кв. м составляет 75 тыс. руб. и 79,5 тыс. руб. соответственно. Таким образом, для приобретения небольшой однокомнатной квартиры или студии достаточно иметь 2-2,5 млн руб.
Для сравнения: в Москве средняя цена «квадрата» в сегменте новостроек массового сегмента зафиксирована на уровне 143,4 тыс. руб. Однако в столице появились проекты, в которых минимальная стоимость кв. м вплотную приблизилась к значениям областного рынка. Например, в ЖК «Некрасовка» «квадрат» стоит от 86,2 тыс. руб., в мкрн «Северный» — от 79 тыс. руб., а в ЖК «Мещерский Лес» — от 87,5 тыс. руб.
«Те подмосковные ЖК, в которых стоимость жилья значительно выше средних цен по области, и отдельных предложений в столичных новостройках, обречены на значительное замедление темпов продаж, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Выдерживать ценовую конкуренцию в 2016 году смогут только те объекты, в которых стоимость «квадрата» сопоставима со среднерыночными значениями, и где девелоперы готовы дополнительно предоставлять покупателям скидки и гибкие условия оплаты».
2. Хорошая транспортная доступность
Большинство покупателей подмосковного жилья трудятся в столице, поэтому им приходится ежедневно тратить много времени на дорогу до работы и обратно. Всего один дополнительный час в «пробках» в день за год оборачивается потерей десяти суток. Поэтому фактор транспортной доступности ЖК для покупателей жилья является одним из первостепенных.
Основной спрос приходится на новостройки, расположенные в пределах 15-20 км от МКАД, около скоростных трасс, и в городах-спутниках, примыкающих к Москве – Зеленограде, Реутове, Химках, Красногорске, Одинцово и Мытищах. Идеальным вариантом считается, когда до комплекса можно добраться разными способами – как на автомобиле, так и на общественном транспорте. При этом дорога до центра Москвы должна занимать менее часа – не более чем из самых отдаленных спальных районов столицы. Например, в ЖК «Новый Зеленоград» можно за 20 мин. доехать на автомобиле по Пятницкому шоссе, за 12 мин. на электричках Ленинградского направления и за 12 мин. на автобусах от станции метро Митино.
При прочих равных условиях, наиболее ликвидными являются те проекты за МКАД, рядом с которыми уже есть действующие или строящиеся станции метро или же пригородные ж/д станции. В настоящее время на первичном рынке представлен целый ряд комплексов, расположенных в пешей доступности от ж/д станций – например, ЖК «Академический» рядом со станцией «Люберцы-1», ЖК «Дом на ул. Комсомольской, 2» у станции «Реутово», ЖК «Лесной» у станции «Железнодорожная», ЖК «Опалиха О3» рядом с платформой «Опалиха» и другие.
3. Удобная планировка
Наибольшим спросом у покупателей недвижимости в подмосковных новостройках в 2015 году пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры. На их доли в общем объеме продаж пришлось 48% и 41% соответственно. Средняя площадь продаваемого жилья составила 55 кв. м.
Главными критериями при выборе квартир в новостройках являются наличие в них большой кухни (от 10 кв. м), просторного санузла (одного или двух) и возможность размещения мест для хранения вещей (гардеробных). Не менее важно, насколько эффективно использован каждый квадратный метр: правильную ли форму имеют комнаты, какова доля проходных зон (коридоров и холлов) в общей площади, и насколько планировка подходит для образа жизни конкретной семьи. Чем больший выбор вариантов представлен в проекте, тем больше шансов, что потенциальные покупатели найдут в нем квартиру своей мечты.
«Чтобы удовлетворить запросы разных категорий покупателей, в ЖК «Новый Зеленоград» архитекторы предусмотрели более 50 планировочных решений, — говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. – Помимо классических одно- двух и трехкомнатных квартир площадью от 33,7 до 76 кв. м, в комплексе представлено жилье европейского формата с объединенной кухней-гостиной. За счет большой площади кухни-гостиной (от 14 до 20 кв. м) даже «еврооднушка» выглядит просторной и очень удобна для жизни».
4. Высокая стадия готовности объектов
В условиях экономической нестабильности значительно возрос риск банкротств девелоперов. Поэтому покупатели опасаются вкладывать средства в «долгие» проекты. Приобретать жилье на стадии низкой строительной готовности, чтобы сэкономить средства, в настоящее время готовы менее трети покупателей. По итогам 2015 года лишь 10% сделок заключались на этапе «котлована», еще 20% — при возведении первых этажей. Половина покупателей приобретали квартиры на этапе возведения средних и последних этажей жилых корпусов, еще 20% — на этапе сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, доля «осторожных покупателей» составила 70%, хотя годом ранее она не превышала 55%.
Власти области планируют ввести требование, чтобы в 2016 году на всех крупных строительных площадках Подмосковья были установлены видеокамеры, позволяющие в реальном времени следить за ходом возведения объектов. Однако подобные меры вряд ли помогут повысить доверие покупателей. Тенденция приобретать почти готовое жилье в ближайшем будущем будет только усиливаться. При прочих равных условиях более ликвидными будут те объекты, до ввода в эксплуатацию которых с момента совершения сделки остается меньше года.
5. Качественная инфраструктура
Обязанность девелоперов возводить при строительстве ЖК объекты инфраструктуры, закреплена законодательно. Согласно градостроительным регламентам Московской области школы и детские сады должны находиться в 15-минутной пешей доступности от новостроек, поликлиники и парки – в 15-20 минутах ходьбы. На 1 тыс. жителей должно приходиться 65 мест в детских садах и 135 мест в школах. Но в условиях жесткой конкуренции девелоперы стремятся, чтобы инфраструктура не просто соответствовала установленным нормативам, но и была дополнительно насыщена объектами, необходимыми для комфортной жизни. «В ЖК «Новый Зеленоград» инфраструктура создается таким образом, чтобы жители могли получить все необходимое, не выходя за пределы комплекса, — говорит Евгения Акимова. – В нее войдут пять детских садов, две школы, два спортивных комплекса, поликлиника, магазины, кафе, рестораны, кинотеатр, торгово-развлекательный центр, салоны красоты, дом быта, отделения банков, зоомагазин, центр детского творчества, площадки для игр с аттракционами, роллердромы и другие объекты. При этом более 50% площади участка займет благоустроенное озелененное пространство с местами для отдыха, велодорожками и площадками для выгула собак».
«В предыдущие годы потенциальные покупатели при выборе жилья просматривали и сравнивали 2-3 варианта, а теперь они пристально изучают 10 и более предложений, — резюмирует Мария Литинецкая. – Кроме того, подмосковным новостройкам теперь приходится конкурировать со столичными проектами. В прошлом году первичный рынок Москвы пополнился целым рядом новостроек массового сегмента с низкой стоимостью кв. м. Пока разрыв среднерыночных цен за «квадрат» в столице и области достаточно велик. Это позволяет подмосковным застройщикам привлекать внимание покупателей, обладающих ограниченным бюджетом. Однако чтобы сделка состоялась, ЖК должен понравиться будущим жителям по всем показателям. Одной приемлемой цены недостаточно: в процессе принятия решения оценивается вся совокупность факторов – и транспортная доступность, и инфраструктура, и срок сдачи объекта, и планировка. Те, кто покупал квартиры с инвестиционной целью или для сдачи в аренду, практически ушли с рынка: на долю таких сделок приходится не более 15%. Большинство покупателей приобретают жилье для собственного проживания. Так как будущие доходы в условиях нестабильности планировать очень сложно, квартира, как правило, покупается не на несколько лет с расчетом в дальнейшем улучшить свои жилищные условия, а на долгий срок. Это значит, что ликвидными могут быть только те проекты, которые не только соответствуют нынешним представлениям покупателей о комфортном жилье, но и опережают конкурентов по многим показателям — качеству строительства, архитектуры и инфраструктуры».