Вступление в силу Постановления Правительства РФ №442 существенно снизило остроту проблем в отношениях дольщиков и застройщиков, но полностью их не решило. Участники онлайн круглого стола «Качество строительства vs потребительский экстремизм» обменялись мнениями, как застройщику обезопасить себя без риска для репутации.
Напомним, что 23 марта 2022 года российское правительство издало документ, согласно которому серьезно поменялись правила приемки квартир участниками долевого строительства. В частности сегодня дольщик может отказаться от подписания акта приема-передачи жилья только в том случае, если обнаружит его существенные недостатки. Как такового определения таких недостатков нет, но негласно принято считать ими недоработки, при которых квартиру нельзя использовать по назначению.
Данное постановление действует до 31 декабря 2022 года, но вполне вероятно станет бессрочным. Сейчас Минстрой РФ и отраслевое сообщество активно обсуждают вопрос принятия законопроекта, который сделает положения постановления законодательно закрепленным порядком передачи квартир, чтобы окончательно освободить застройщика от потребительского экстремизма.
Дело рук профессионалов
По словам директора правового департамента компании «ЮгСтройИмпериал» Софьи Арабаджийской, после принятия ПП №442 количество претензий и злоупотреблений со стороны дольщиков значительно снизилось. Если раньше клиенты затягивали подписание акта приема-передачи квартиры с несущественными недостатками, например, царапиной на подоконнике, уходили в переписку, пытаясь тем самым увеличить сумму компенсации, то теперь большинство людей стараются со строителями договориться.
«У нас весь прошлый год шла борьба в судах, где мы каждый раз доказывали, что недостатки являются несущественными и не влияют на проживание. Если человек при царапине начинает угрожать обратиться в прокуратуру, то это явно желание заработать, иначе он стал бы строить диалог совсем в другом ключе».
Директор и собственник «Орсо Групп» Михаил Бесфамильный считает, что проблемы появляются, когда в дело вступают профессионалы – на объект заходят юристы. В этом случае клиенту от застройщика устранение замечаний не требуется, ему нужны деньги.
«В среднем клиенты обращаются с претензиями раз пять в месяц. Если мы понимаем, что проще заплатить, чем идти в суд, мы это делаем, но в большинстве случаев стараемся судиться. Иначе мы дадим повод юристам «работать» еще больше, обходить квартиры и склонять дольщиков к шантажу», — рассказал девелопер.
По его словам, успех таких дел во многом зависит от судьи, потому что юристы приводят на оценку недоделок подконтрольных дольщику экспертов. Те могут заявить, что для устранения, например, дырки в 1 мм в подвесном потолке необходимо перебрать его весь, и эта работа будет стоить 100 тыс. руб. Адекватный эксперт скажет, что такую дырку можно просто замазать.
«Экстремизм – это про 100 тыс. руб., потому что по факту дольщик просто получит деньги и ничего делать не будет», — уверен Михаил Бесфамильный.
Адвокат Адвокатской палаты города Москвы, к.ю.н. Анастасия Поликыржа согласна с тем, что чаще всего суды встают на сторону дольщика.
«Закон о защите прав потребителей 1992 года действует в пользу покупателей квартир: в 80% случаев участники долевого строительства выигрывают у застройщиков, но по ст. 395 ГК РФ суды сокращают размер неустойки. Если предъявляется иск в 1,5-2 млн руб. в большинстве случаев взыскивается 250-300 тыс. руб. за просрочку. Однако если проводится судебная экспертиза по недоделкам, которая устанавливает стоимость работ, то суд взыскивает всю сумму».
Потребитель или инвестор?
Заместитель генерального директора MR Group, к.ю.н Андрей Кирсанов считает, что в спорах между дольщиком и застройщиком суды не должны принимать во внимание Закон о защите прав потребителей. По его мнению, в документе идет речь о товарах, работах и услугах для личных и семейных нужд, а квартира – это собственность, которая подпадает под действие Закона об инвестиционной деятельности 1999 года.
Согласно этому документу, инвестиционная деятельность — это вложение средств в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта. Иной полезный эффект в данном случае – приобретение квартиры в собственность.
«Именно этот закон должен применяться в отношениях дольщика и застройщика потому, что средства вкладываются в предпринимательскую деятельность девелоперов. Более того, в обобщении практики рассмотрения судами дел по спорам, возникающим при строительстве МКД от 19 сентября 2002 года, суд признал дольщиков субъектами инвестиционной деятельности», — уверен Андрей Кирсанов.
Если же говорить о защите прав дольщиков, эксперт полагает, что она вполне обеспечивается 214-ФЗ 2004 года о долевом строительстве, который определяет, что к отношениям участников долевого строительства и застройщиков законодательство о защите прав потребителей применяется только в части, неурегулированной данным законом.
«Помимо общего правила определения неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки, в 214-ФЗ есть указание на то, что если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка уплачивается в двойном размере. Разве это можно назвать неурегулированными отношениями?», — говорит эксперт.
С ним не согласна Анастасия Поликрыжа, которая уверена, что Закон о защите прав потребителей должен применяться к долевому строительству. По ее мнению, нужно не только защитить застройщика, но и встать на сторону участника долевого строительства, для которого покупка квартиры – это не туристическая поездка или покупка мебели, а очень дорогостоящее мероприятие.
«Есть реальные истории, которые мы сейчас ведем в судах. Например, одна многодетная семья решила купить квартиру с витражными окнами, но по итогу их не получила. Витражные окна – это вроде бы недостаток не существенный, квартиру можно использовать, но ее и купили только из-за них, а застройщик не хочет урегулировать вопрос в досудебном порядке», — поделилась адвокат.
Повод быть лучше
Один из выходов из подобных ситуаций – индивидуальный подход к клиенту, считает директор департамента клиентского обслуживания СК «KASKAD Family» Александр Разин. Застройщику необходимо найти путь взаимодействия с клиентом, даже если он негативно настроен.
«Умение договариваться дорогого стоит. Отправить клиента в суд просто, но репутация от этого не выиграет. В большинстве случаев мы сами даем повод покупателям предъявлять нам претензии», — уверен он.
Михаил Бесфамильный полагает, что требования клиентов могут помочь в будущем избежать проблем, например, что-то поменять в проектных решениях или использовании каких-то материалов.
«Но в основном претензии касаются отделки, и эту проблему мы решить не всегда можем, потому что она касается качества подрядчиков, выполняющих работы. Других на рынке нет, либо они будут стоить гораздо дороже», — сетует застройщик.
По мнению Андрея Кирсанова, чтобы избежать в данном случае потерь, девелоперу необходимо документально оформлять все факты, которые связаны с неисполнением обязательств подрядчиков, и привлекать их к разрешению конфликтов по качеству работ. Если же это не помогает, нужно применять к подрядчикам регрессные иски.
«Каждый конфликт с участником долевого строительства должен стать поводом для анализа, выводов и совершенствования», — резюмировал эксперт.
Евгений Горчаков