Глава компании «АТС Малиновка — управление дачными поселками» Евгений Айтжанов считает, что к коллективным инвестициям в
недвижимость стоит относиться осторожно.
Любое совместное приобретение недвижимости имеет под собой цель быстрого получения дохода. Большинство покупателей не
видят разницу между приобретением и владением, а ведь разница между этими двумя терминами колоссальная. Приобретение
предполагает однократные расходы в ожидании прибыли, тогда как владение подразумевает постоянные расходы на содержание
приобретенного имущества, в нашем случае — недвижимости.
Вряд ли можно серьезно говорить о коллективном приобретении жилой недвижимости в мегаполисе при стоимости порога входа по
цене 1 кв метра. Жить на данных метрах не получится, а при большом количестве инвесторов вряд ли удастся продать покупку по
удовлетворяющей всех цене. Если на рынке действительно существуют похожие предложения, то схема больше похожа на
мошенничество или, если выражаться аккуратно, данная схема не способна удовлетворить желания покупателя.
Коллективные инвестиции в недвижимости оправданы при приобретении коммерческой недвижимости или земельных загородных
участков. В обоих случаях нужны четкие юридические договоренности и строго оговоренные условия по долям участия, кто может
принимать решение о последующей перепродаже, сдаче в аренду или применения другого способа извлечения прибыли из
недвижимости. В нашей практике был случай, когда люди вскладчину приобрели большой по площади надел земли. Они
договорились управлять им по так называемой тайм-шерной схеме — определили между собой, кто в какой период времени года может
приезжать и отдыхать на участке. Только товарищи не учли, что у нас жесткое требование к содержанию участка и однородности
жителей: мы говорим не о ночном увеселительном поведении, которое запрещено, а именно о расходах на содержание и управление
поселка. Это был достаточно интересный опыт переговоров, судебных исков и поисков коллективных решений, удовлетворяющих все
стороны. Мы защищали своих других добросовестных покупателей, соседей этого локального тайм-шера на территории
Ленинградской области; сособственники участка искали способы выйти из своей коллективной покупки с определенной долей
прибыли.
Поэтому все коллективные решения в недвижимости нужно совершать с крайней степени осторожности и с совершенно другим
объемом первоначальных вложений. У нас был опыт, когда инвестор приобрел у нас сразу несколько десятков гектар земли. Да, мы
недополучили нашу расчетную прибыль, если бы мы разделили этот массив на меньшие по площади участки и продавали бы их
самостоятельно. Но это условный расчет, так как реализация растянулась бы по времени, а затраты на содержание нивелировали всю
гипотетическую прибыль. Поэтому мы вышли из проекта, а новый собственник часть участка вывел из оборота для будущей
реализации, а по оставшейся части изменил концепцию и стал продавать дороже.