Департамент консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» проанализировал, как изменилась доходность вложений с точки зрения покупки квартиры в Москве на ранней стадии реализации с целью дальнейшей перепродажи на завершении строительства.
«Для этих целей целесообразно рассматривать жилые комплексы комфорт-класса. Бизнес-класс также можно рассматривать для инвестирования, но из-за более высокой стоимости круг потенциальных покупателей и арендаторов уменьшается. В этом отношении ликвидность в массовом сегменте гораздо больше. Неспроста, например, современные комплексы апартаментов YE’S (Ботанический сад, Технопарк и уже построенный Митино) реализуются в комфорт-классе», — отмечает Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».
При инвестиционной покупке, как правило, рассматриваются жилые комплексы на стадии котлована вследствие наиболее привлекательной стоимости. За последние 5 лет показатели рынка изменились в основном за счет увеличение объема предложения. Количество квартир на стадии котлована в границах «старой» Москвы на данный момент составляет 5 128 и выросло по сравнению с 2014 годом в 1,4 раза. Если в мае 2014 года на начальной стадии реализации находилось только 11 жилых комплексов, то на данный момент их число составляет 32.
Несмотря на существенное увеличение предложения, количество бюджетных квартир снизилось. Если в 2014 году продавалось порядка 2,6 тысяч квартир на стадии котлована стоимостью до 7 миллионов рублей, то в 2019 году их число составляет уже 1,6 тысяч рублей.
Другим важным с точки зрения инвестирования фактором является увеличение стоимости квартир и их площади. За последние 5 лет средняя стоимость квадратного метра квартир в объектах на котловане возросла на 28% со 130,1 тысячи рублей до 167,1 тысячи рублей. В результате, сейчас приобрести квартиру на котловане, исходя из ее общей стоимости, дороже на 41%. К маю 2019 года средний бюджет квартир комфорт-класса на котловане составляет 8,96 миллиона рублей, а аналогичный показатель 2014 года был на уровне 6,36 миллиона рублей.
Средний срок строительства жилого комплекса примерно два года с момента старта активной работы на котловане. Рост стоимости квартир на момент завершения строительства варьируется в зависимости от особенностей конкретного комплекса. В среднем в 2014 году он составил 25%, а на 2019 год в комфорт-классе он не превышает 15%.
В результате получается, что показатель ежегодной доходности снизился с 11,8% в 2014 году до 7,2% в 2019 году. При сравнении показателей мы видим, что в среднем доходность снизилась, а средний размер требуемой инвестиции увеличился.
«Весной 2014 года при размещении денег на рублевом депозите банковский процент был меньше, чем средняя ежегодная доходность при вложении в квартиру. Средний размер процентных ставок на депозиты составлял 8,6%. В 2019 году ситуация уже другая. Средний размер ежегодной доходности 7,2%, сравним с размещением денег в банке, где процентные ставки в среднем составляют 7,5%. Таким образом, отмечается снижение доходности при инвестировании в квартиру в массовом сегменте с 11,8% в 2014 году до 7,2% в 2019 году. Это произошло во многом за счет увеличения объема предложения и роста конкуренции, сдерживающей увеличение стоимости квартир в процессе строительства жилых комплексов», — говорит Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».