С 1 июля 2019 года вступили в силу новые правила долевого строительства. Принципиальным новшеством становится обязательное размещение денежных средств на эскроу-счете в уполномоченном банке. Это условие касается всех новых проектов, а также объектов с очень низкой стадией готовности. «Мягкие» критерии Правительства РФ позволяют основной массе новостроек сохранить привычный формат работы, поэтому полный переход рынка на новые правила не будет быстрым процессом.
С 1 июля 2019 года в России начинается новый этап реформы долевого строительства – переход на эскроу-счета. За последние полгода было очень много разговоров о том, как скажутся данные перемены на рынке недвижимости.
Сейчас уже можно подвести промежуточный итог. Государство остановилось на «мягком» формате реформы. Большая часть возводимых сейчас новостроек будет реализовываться, как и прежде, то есть без эскроу-счетов. Для этого достаточно получить заключение уполномоченного органа субъекта РФ. Из текущих ЖК под обязательное использование эскроу подпадут только проекты с низкой стадией строительной готовности (менее 30%). У застройщиков, не дотягивающих до 30%, есть возможность «нагнать» объемы до 1 октября 2019 года.
«Таким решением Правительство РФ смягчает переход на новые правила работы, тем самым давая девелоперам дополнительную возможность сохранить старую схему реализации. Если застройщик понимает, что его проект к 1 июля не соответствует критериям строительной готовности, то в таком случае существует техническая возможность остановить продажи на три месяца и за этот период «дотянуть» объем строительной готовности до необходимых показателей», — говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон».
В ближайшие годы эскроу-счета должны исключить появление новых обманутых дольщиков. Безопасность покупки состоит в том, что в случае развития негативного сценария и невыполнения застройщиком своих обязательств дольщик сможет расторгнуть ДДУ и забрать те денежные средства, которые перечислил за квартиру. Алгоритм приобретения квартиры выглядит следующим образом. Покупатель подписывает ДДУ с застройщиком, затем регистрирует договор в Управлении Росреестра. Следующий шаг — обращение в уполномоченный банк, указанный в ДДУ, и внесение денежных средств. С момента их поступления на эскроу-счет ДДУ считается оплаченным. Счета открываются бесплатно, однако нужно помнить, что проценты на размещаемые средства не начисляются.
Эскроу-счета способствуют повышению безопасности дольщиков и при этом серьезно меняют «архитектуру» рынка жилищного строительства. «Сейчас объем новостроек с эскроу-счетами мал, но постепенно будет расти. Старые проекты, наоборот, будут уменьшаться в доле. Особенностью рынка в ближайшее время станет «противостояние» между новыми и старыми проектами, — добавляет Дмитрий Логинов. — Полное обновление рынка займет 3-4 года, в течение которых потребители смогут выбирать между двумя схемами. Привычный формат рискованнее, но дешевле, новый механизм надежнее, но дороже».
Почему же с эскроу дороже? Новая схема меняет экономику проектов, и застройщик не может направлять средства дольщиков, заблокированные на эскроу-счетах, на строительство проектов. На помощь приходят банковские кредиты, поэтому такие новостройки априори выше и по себестоимости, и по конечной цене. «Рост цен мы будем наблюдать постепенно, так как пока на рынке преобладают обычные проекты», — отмечает Дмитрий Логинов.