Резкий рост цен на строительные ресурсы привел к увеличению себестоимости строительства и стремительному подорожанию квадратного метра как на первичном, так и на вторичном рынках жилья. Более того, в Счетной палате уже предостерегли о рисках «заморозки» реализуемых в рамках нацпроектов строек и увеличении числа обманутых дольщиков. Гендиректор федерального Фонда дольщиков Константин Тимофеев также заявил, что в России к концу 2023 года в стране может появиться еще 10–15 тысяч обманутых дольщиков. Одной из основных причин масштабных проблем стройотрасли являются изъяны в системе ценообразования, заявляют эксперты.
Игроки рынка пока неохотно передают данные о ценах в ФГИС ЦС
По мнению ряда специалистов, действующая методология ценообразования в строительстве не учитывает резких колебаний цен на строительные материалы. Российская Счетная палата еще 6 лет назад заявляла о необходимости ее совершенствования. Однако пока ситуация не улучшилась, несмотря на обещания правительства полностью завершить к 2025 году работу по созданию Единой платформы формирования сметной стоимости строительства, интегрированной с другими электронными торговыми площадками. В теории это могло бы создать условия справедливой конкуренции поставщиков стройматериалов и повысить прозрачность ценообразования.
По заверениям разработчиков, Федеральная государственная информационная система ценообразования в строительстве (ФГИС ЦС) должна полностью перейти на ресурсно-индексный метод определения стоимости строительства уже к 2022 году. Это означает, что при расчете стоимости будут учитываться как текущие цены на строительные ресурсы, так и факторы, влияющие на их цену. Однако на данный момент работает только сайт ФГИС ЦС, где регистрируются личные кабинеты оптовых поставщиков стройматериалов, застройщиков, субъектов и госкомпаний, а также цены на ресурсы не только от производителей, но и от дилеров и торговых домов. При этом многие крупные игроки рынка пока игнорируют эту систему.
Более того, попытки быстро перейти на ресурсный метод, по сути провалились, наполняемость данными ФГИС ЦС до сих очень низкая, и даже угрозы административных санкций не смогли стимулировать производителей стройматериалов ее наполнять, отмечает замначальника Главгосэкспертизы по ценообразованию Сергей Лахаев. Кроме того, в ходе реформирования в ряде регионов прекратили деятельность региональные центры ценообразования в строительстве, а без них получить реальную картину динамики цен в строительстве конкретного субъекта практически невозможно.
В то же время основным изъяном мониторинга стройресурсов, который ведет Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ), является то, что он основывается на цене материалов непосредственно на стройке, а не у производителя. И это существенно искажает объективную картину, поскольку на конечную цену для строителей влияет не только отпускная цена производителя, но и маржа поставщиков.
Необходима расширенная номенклатура индексов, поскольку существующая не отражает специфики современного строительства
Безуспешная попытка форсированного реформирования системы ценообразования с помощью внедрения ресурсного метода в 2019 году привела к тому, что Минстрой и Главгосэкспертиза все-таки решили пойти по пути поэтапных реформ и подготовки пакета необходимых методик и документов. В 2019-2020 году появились новые методики сметного нормирования, Минстрой России обновил подход к базисно-индексному методу, а с конца марта 2020 года вступила в силу обновленная Федеральная сметно-нормативная база-2020 (ФСНБ-2020). Однако дискуссия среди сметчиков и строителей показывает, что вопросов по-прежнему остается больше, чем ответов.
Теоретически переход на ресурсно-индексный метод должен завершиться уже к концу 2021 года. Однако для работоспособности базисно-индексного метода нужно было разморозить единичные расценки и внести изменения в Градостроительный кодекс(ГрК), чтобы появилась возможность разрабатывать сметные нормы и расценки на новые технологии и вносить их в сметную базу. Проблема в том, что для этого необходима расширенная номенклатура индексов, так как существующая в нынешнем виде не отражает специфики современного строительства.
Кроме того, следует усовершенствовать порядок разработки и утверждения новых сметных нормативов, а также актуализировать нормативы цены строительства (НЦС) с учетом реализации нацпроектов и комплексных проектов «под ключ». Поэтому ряд экспертов полагают, что целесообразнее был бы переход на американскую модель определения сметной стоимости строительства по методике AASHTOWare Project Cost Estimation System.
– Причина резкого роста себестоимости квадратного метра жилой недвижимости в России кроется не только в стремительном удорожании стройматериалов, – отмечает президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус. – В ряде случаев имеет место также завышение сметной стоимости и, как результат, увеличение цен на жилье из-за раздутого бюджета. Повышение прозрачности ценообразования за счет систематизации и открытого доступа к информации о ценах на всех этапах строительства — от цен на стройматериалы до логистики и зарплаты рабочих – может оптимизировать бюджеты застройщиков, исключить из них коррупционную составляющую и таким образом содействовать оздоровлению всей строительной отрасли. И изобретать велосипед в данном случае совсем не обязательно. Вполне целесообразно было бы, например, адаптировать под российские реалии передовой международный опыт и наиболее успешные зарубежные практики в этой сфере.
Эксперты предлагают поставить во главу угла оценку затрат
По мнению эксперта, наиболее релевантной для сравнения с Россией и ее стройкомплексом страной, как по масштабам, так и по типу экономики сегодня является США. Поэтому при выборе адекватной модели ценообразования в строительстве Белоус предлагает взять американский подход к оценке стройки на основе «Рекомендаций по оценке затрат» («Cost Estimating Guideline»), опубликованных на официальном сайте Министерства транспорта Нью-Джерси. В основе американского подхода лежат спецификации и сметы (PS&E) затрат на строительство и связанную с ними сметную документацию. При этом сметная стоимость строительства капитального проекта состоит из исходной сметы строительства и сметы расходов на персонал строительной инспекции, проектирование, коммунальные помещения, необходимые для проекта, а также из сметы непредвиденных расходов на строительство.
Первоначально на ранних стадиях планирования проекта разрабатывается предварительная смета, которая в дальнейшем регулярно обновляется: либо ежегодно, либо по мере существенных изменений, влияющих на итоговую цену строительства. Причем для разработки сметы стоимости строительства применяются сразу несколько методов, в том числе историческая оценка, оценка исторических процентов, оценка на основе затрат (Scratch), оценка на основе рисков. В конечном счете перед торгами появляется оценка в программном продукте для оценки стоимости проекта AASHTOWare (CES).
Американская модель, за счет бОльшей гибкости, позволяет корректировать первоначальную сумму
Ключевым преимуществом данного подходя является то, то все оценки и предположения подробно документируются и отслеживаются на протяжении всего срока действия проекта, а документация ведется в простой форме, чтобы ее можно было легко понять и проверить. Более того, сметная стоимость строительства разрабатывается, пересматривается, регистрируется и обновляется на каждом из этапов разработки проекта.
На этапе «Программирование и планирование» (Programming and Planning) оценки обычно носят концептуальный характер. Смета может быть подготовлена с использованием оценочных данных о затратах на основе только исторических средних значений затрат, либо на средних значениях затрат. На этапе определения объема будущих затрат (Scoping), включающем разработку концепции проекта (Concept Development Phase) может оказаться уместным выразить затраты в виде диапазона. На стадии разработки дизайна (Design Development), включающей предварительные инженерные изыскания и итоговые фазы дизайна (Preliminary Engineering and Final Design Phases), рабочие элементы проекта и связанные с ними количества и цены за единицу продукции применяются для разработки уточненной сметы затрат на строительство. По мере доработки номенклатур и количества большая часть непредвиденных расходов также будет учитываться в рамках сметы.
Цены на единицу продукции должны сравниваться или обновляться в соответствии с текущими рыночными условиями. Сметчик также должен учитывать рост затрат по статьям: планы, сметы, спецификации (Engineer’s Estimate in Final Design Phases, PS&E).
Инженерная смета разрабатывается для рассмотрения пакета предложений при подготовке к объявлению тендерной процедуры. Кроме того, Инженерная смета используется для выделения средств на строительство и оценки предложений подрядчика. К концу этого этапа все непредвиденные расходы должны быть количественно оценены и учтены в рамках статей сметы.
При строительстве в рамках госконтрактов, по которым, в соответствии с Постановлением №563 от 12 мая 2017 года, в подряд входит проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию — предусмотрен этап проведения технологического и ценового аудита обоснования инвестиций, аналогичный первому этапу американской методики. По сути, документ содержит разделы, касающиеся схемы планировочной организации земельного участка, ключевых технологических решений, конструктивных и объемно-планировочных решений, основных архитектурно-художественных решений, сведений об основном технологическом оборудовании, инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения и об инженерно-технических решениях. Трудность в том, что расчет производится по предпосылкам с большим количеством неизвестных, а сметчики при этом оперируют не рыночными расценками, а утвержденными в соответствии с законодательством нормативами.
Есть и еще большая проблема: в России просчитанная на первоначальном этапе сумма становится ограничительным лимитом в бюджете строительства, и при дальнейшей разработке проектной документации выйти за данный лимит становится фактически невозможно. Американскую модель отличает большая гибкость, позволяющая корректировать первоначальную концептуальную сумму за счет еще нескольких дополнительных этапов уточнений и проверок обоснованности.
Таким образом, совершенствование российской системы ценообразования за счет внедрения работоспособной и хорошо себя зарекомендовавшей американской модели определения сметной стоимости строительства может помочь эффективно решить ряд проблем строительной отрасли, в том числе негативные последствия от резких колебаний цен на строительные ресурсы.
Александр КОВАЛЕВСКИЙ