Быстрее всего окупает апартаменты и приносит наибольший доход краткосрочная аренда. К такому выводу пришли специалисты «НДВ-Супермаркет недвижимости», изучив цели приобретения этого типа жилья на вторичном рынке. Порядка 70% собственников планируют сдавать апартаменты экспатам или туристам на срок от двух суток.
Апартаменты на вторичном рынке занимают небольшую нишу, порядка 5%, но востребованы. Несмотря на то, что этот тип собственности вообще не привлекает одну из главных групп формирования спроса, региональных покупателей, они пользуются популярностью у москвичей, преимущественно состоятельных – самыми востребованными являются просторные апартаменты в деловых районах внутри ТТК.
Основные клиенты московских рантье, приобретающих апартаменты, это иностранцы, — рассказывает руководитель отдела городской недвижимости НДВ Светлана Жукова. – Часть из них – экспаты, пребывание которых в России достаточно продолжительно. Но самые выгодные клиенты – персонал иностранных авиакомпаний, базирующихся в московских аэропортах, а также туристы и командированные, приезжающие в Москву на пару дней.
По словам эксперта, спросом у арендаторов пользуются апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити», а также в районах станций метро, с которыми налажено прямое сообщение с воздушными гаванями Москвы: «Белорусской», «Павелецкой», «Киевской». Помимо этого, дорогие апартаменты в центре снимают дипломаты и другие сотрудники посольств и консульств, работники сырьевых отраслей, приезжающие из российских регионов нефтедобычи. Иногда, угадав коммерческий потенциал своего приобретения, собственник переделывает апартамент гостиничного типа под офис и успешно сдаёт – такое нередко случается в локациях внутри ТТК, особенно если в шаговой доступности есть метро. Также интерес арендаторов вызывают апартаменты в пешей доступности от технопарков, такое жильё используется в качестве мини-отелей для командированных. В редких случаях состоятельные родители снимают апартаменты для детей – студентов престижных вузов, однако в этом случае чаще приобретается квартира на срок 5-7 лет.
Финансовая модель рантье, сдающего апартаменты в «Москва-Сити», выглядит следующим образом. Просторное помещение 100-150 квадратных метров стоимостью 50-80 млн рублей при долгосрочной аренде приносит 300-500 тысяч рублей в месяц, а нижняя граница стоимости суточной аренды такого жилья находится на отметке 15 тысяч рублей. В среднем же выручка от краткосрочной аренды составляет порядка 600 тысяч рублей ежемесячно, а чистая прибыль с учётом содержания, достаточно высокого налога (1,4% от кадастровой стоимости), комиссии агентства или расходов на доверительное управление составляет около 5 миллионов рублей в год. То есть окупаемость такого вида недвижимости составляет всего 11-15 лет – меньше, чем у «однушки» в спальном районе, и немногим больше, чем в апартаментах комфорткласса при долгосрочной аренде.
Обращаясь в агентство недвижимости за подбором апартаментов на вторичном рынке, семь из десяти клиентов называют целью приобретения сдачу в аренду, трое – проживание или вложение денег с неопределённой целью (например, сохранение от инфляции). Помимо премиум-класса, спросом пользуются и недорогие апартаменты с отделкой, студии, небольшие двухуровневые лофты, причём не только в пределах ТТК, но и в более отдалённых районах. Покупатели небольших апартаментов во второй очереди ЖК «Город» ещё на старте продаж признавались, что рассчитывают сдавать их – несмотря на удалённость от ТТК, в 300 метрах строится станция метро «Улица 800-летия Москвы», а рынок аренды Дмитровского района обширен, и средняя ставка превышает 30 тысяч рублей в месяц. Срок окупаемости студии при стартовых ценах порядка 3 млн рублей составляет 9-11 лет.