Рынок офисной недвижимости России в зависимости от конкретного города ведет себя по-разному. В Москве он ставит рекорды, как по спросу, так и по предложению, а в Екатеринбурге, например, уже пять лет стагнирует, и эта картина не изменится еще как минимум в течение трех лет. Эксперты обсудили нюансы сегмента в ходе онлайн-мероприятия «ГУД-диалог: Перспективы офисного рынка после оттока международных игроков».
Встречу организовала Российская гильдия управляющих и девелоперов (РГУД). По мнению участников гильдии, на рынке офисной недвижимости продолжает меняться структура основных игроков. При этом в составе собственников качественных объектов ротация менее заметна – инвестиционные сделки можно пересчитать по пальцам. А вот портрет арендаторов претерпел колоссальные изменения: место ушедших зарубежных компаний занимают российские игроки из сегментов IT, fintech и банковского сектора, государственные структуры и предприятия, работающие с госзаказом.
В 2023 году «картинка поменялась»
По словам управляющего партнера IPG Россия, сопредседателя комитета по офисной недвижимости РГУД Ивана Починщикова, в Москве объем рынка офисной недвижимости класса А и В+ подобрался почти к 20 млн кв. м, и до конца года ожидается ввод еще 270 тыс. кв. м.
«В отличие от питерского рынка в российской столице в классе А контракты всегда заключались долгосрочные, с индексацией и льготными условиями, особенно это касалось международных компаний, — рассказал он. — Когда данные предприятия стали сокращать или закрывать офисы, большой потенциал получила субаренда, которая стала существенной частью класса А, а освободившиеся площади с мебелью и прочими «фишками» начали конкурировать сервисным офисам».
По мнению эксперта, в 2023 году «картинка поменялась», потому что практически все субарендные площади начали поглощаться рынком. В Санкт-Петербурге, в отличие от Москвы, больше развита аренда, но готовые площади с мебельными решениями в структуре спроса так же были в приоритете.
Если говорить о вводе объектов, то в столице в основном появляются офисы класса А. При этом процесс можно назвать умеренным, девелоперы довольно осторожно смотрят на рынок в части поглощения арендных лотов. Основные показатели по арендным ставкам остались, в основном, на уровне предыдущего года, фиксируется небольшое уменьшение и в классе А (до 5%) и в классе В (1%). Уровень вакансий в классе А составляет 14%, в В – 7%, средний показатель — 9% по данным на III кв. 2023 года.
«Большинство крупных компаний в Москве начали смотреть офисы для покупки, и это отличительная черта текущего года, — продолжает эксперт. – Прошли и крупные сделки по аренде, при этом все движение в основном идет в классе А».
По данным Ивана Починщикова, поглощение рынка за три квартала 2023 года составило примерно 1,5 млн кв. м, что соответствует уровню прошлого года. Ожидается, что до конца года будет поглощено еще 250 тыс. кв. м свободных площадей. Средневзвешенная цена продажи составляет 340 тыс. руб. за кв. м в классах А и В.
В Санкт-Петербурге до конца года планируется ввести 150 тыс. кв. м новых офисных зданий, и, в результате, емкость рынка составит почти 6 млн кв. м офисов. По сравнению с 2022 годом объем ввода снижается. При этом готовые офисные блоки становятся меньше. Средний блок аренды так же немного уменьшился. Топовые запросы сегодня – помещения на 300-700 кв. м. Ставка аренды класса А – 2 тыс. руб. за кв. м в месяц, включая коммунальные услуги и НДС, в классе В+ — 1,3 тыс. руб. Вакансия составляет 11,7%. «Сделок идет больше в аренде, где лидируют банковский сектор, нефтегаз и IT. Много запросов на продажу, но девелоперы больше выводят объектов именно под аренду либо под собственные нужды», — утверждает спикер.
По его мнению, повышение ключевой ставки отразится в первой половине 2024 года, когда начнется снижение количества заявленных новых проектов, потому что многие девелоперы свои разработки поставили «на стоп». Стоимость строительства растет, как и заемное финансирование. Поэтому эксперт очень осторожно подходит к прогнозированию. «Мы будем чувствовать замедление деловой активности со стороны игроков», — считает он.
Москва ставит рекорды
Несколько иной взгляд на рынок у Марины Грицковой, старшего аналитика по офисной недвижимости IBC Real Estate. Она остановилась на инвестиционной составляющей сделок.
По словам эксперта, за последние пять лет инвесторы сильно поменяли интерес к объектам вложения средств. Если раньше преобладали классические инвестиционные сделки на приобретение активов с уже сложившимся арендным потоком, то по итогам 9 мес. 2023 года наибольший объем вложений зафиксирован по приобретениям площадей в пустых строящихся бизнес-центрах с целью инвестиций. В такие помещения было вложено 45 млрд руб. Второй по объему пул вложений – приобретение помещений в пустых строящихся центрах конечными пользователями для собственного использования – 33 млрд руб.
«Текущий год стал рекордным с точки зрения продаж строящихся БЦ. Это тренд №1, самый активный быстро растущий сегмент, — считает Марина Грицкова. — По объемам продаж его емкость за пять лет выроста в 10 раз».
В Москве сейчас в продаже 18 таких проектов, где офисы реализуются блоками или этажами. И если раньше подобные проекты были точечными, то теперь все больше девелоперов выходят на данный рынок. В 2021 году в строящихся БЦ было реализовано 140 тыс. кв. м площадей, в этом году по прогнозам продажи вырастут почти в два раза. При этом доходность от сдачи в аренду зависит от того, насколько рано инвестор зашел в проект. Спикер считает, что в среднем можно рассчитывать на 9-10% годовых, и это выгоднее, чем инвестиции в жилье. «Спрос колоссальный, есть проекты, в которых 30% площадей распродаются еще до начала строительства», — утверждает эксперт.
По ее мнению 2023 год стал рекордным по многим показателям. Во-первых, идет стремительное снижение вакансий – до 8,3%. Общий объем офисного стока перешел важный рубеж в 20 млн кв. м, но большая его часть – это не класс А, а помещения, которые нуждаются в обновлении. Строящиеся проекты как раз обеспечат рынок новым качественным предложением.
«По итогам III кв. общий объем сделок составил 1,4 млн кв. м, и, учитывая объем запросов, мы прогнозируем к концу года 1,9 млн кв. м., — заявила спикер. — Большую долю в них как раз занимают строящиеся БЦ. Но пока все равно это единичные проекты. Показательными будут 2024-2025 гг., когда станет понятно, как вновь введенные объекты будут сдаваться, по каким ставкам будут реализованы. Это и риск, и потенциал для рынка, потому что ситуации могут быть разными».
Марина Грицкова утверждает, что ставки аренды в Москве постепенно растут. Причем погоду здесь делают именно качественные офисы. Когда из общего расчета уходят наиболее дешевые предложения, средняя цифра немного идет вверх, поэтому рост пока скорее технический. Дисконты, которые раньше были ощутимыми, становятся все меньше. И чем быстрее заполняются здания, тем увереннее себя чувствует собственник.
Из-за того, что дорожает строительство, а объем спроса колоссальный, цена кв. м растет. Объем продаж вырастает каждый год на 20-30%, на это девелоперы отвечают повышением цен. В числе офисов в нарезку сейчас в продаже около 300 тыс. кв. м, средняя цена составляет 434 тыс. руб. за кв. м. Большинство (60%) из них продается по договорам будущей вещи. Чаще всего офисы реализуются этажами в 1,5-2 тыс. кв. м, при этом популярна и совсем маленькая нарезка – до 250 кв. м. Средний объем сделки 500 – 1,5 тыс. кв. м.
«В 2024 году мы ожидаем некоторое замедление – на 5-10%, хотя бы потому, что растет ключевая ставка. Вакансия выше 9% не поднимется. Объем продаж превысит 1,7 млн кв. м, так как на 2024-2025 гг. заявлен большой объем крупных проектов», — резюмировала эксперт.
Офисы лидируют
Денис Поделякин, менеджер по работе с ключевыми клиентами «Авито Недвижимость» утверждает, что офисы и помещения свободного назначения сегодня – наиболее популярные сегменты коммерческой недвижимости
«В структуре предложения офисы на рынке занимают львиную долю. Здесь большая заслуга столиц, потому что объективно Москва и Санкт-Петербург занимают 80-85% всего офисного рынка, — считает он. — Далее идут помещения свободного назначения, на третьем месте – торговые площади (ритейл)».
В структуре спроса ситуация несколько иная. Здесь на первое место выходят помещения свободного назначения, далее идут офисы и торговые площади. Дело в том, что помещения свободного назначения имеют широкий спектр нарезки, например, для размещения различных вендинговых аппаратов нужны помещения 1-3 кв. м. В целом популярностью пользуются небольшие площади до 50-100 кв. м..
«По состоянию на конец октября – начало ноября объем спроса, как в аренде, так и в продажах является пиковым за последний год, — утверждает эксперт. — В прошлом году такой пик был в сентябре перед началом мобилизации, потом спрос откатился вплоть до Нового года. После праздников началась активизация отложенного спроса, которая продолжалась вплоть до летнего сезона. В продажах динамика чуть ниже, потому что объем покупателей меньше, чем в сегменте аренды».
В Санкт-Петербурге в последнем квартале года фиксируется уменьшение предложения, так как с рынка вымываются интересные лоты. При этом аренда там также находится на пиковых значениях, а продажи более сдержанные в силу специфики рынка.
В целом, гораздо сильнее спрос на помещения класса А, они лидируют в сегменте сделок. Денис Поделякин подтвердил, что, если офисы приобретать еще до получения РНС (а 80% сделок проходит по договору будущей вещи), то совокупный прирост капитала будет внушительным, и доходность в годовых может вырасти более чем на 10%. Стоимость таких офисов низкая, на момент ввода она может увеличиваться на 40-50%, а в некоторых случаях и в два раза.
Екатернбург: цифры не меняются
Андрей Брауде, директор УК RED познакомил собравшихся с ситуацией на рынке офисной недвижимости Екатеринбурга. Она отличается от многих городов России. Общий объем рынка – 2,8 млн кв. м, из них классы А, В+ и В занимают 1,4 млн кв. м. «Эта цифра практически не меняется на протяжении последних пяти лет. Ввода новой недвижимости нет, а заявленные проекты находятся в очень ранней стадии реализации, и их немного», — утверждает специалист.
Ключевое отличие местного рынка – это острый дефицит офисных помещений. В классе А арендаторам очень сложно найти устраивающие площади по качеству, метражу и т.д. Вакансия во всех сегментах рынка не превышает 5%, а в наиболее ходовых объектах класса В и В+ — 1-2% и чаще всего свободные объекты «вызывают вопросы». В результате ставки растут значительно. В частности, в классе А ставка без учета ЖКУ и НДС составляет 1,54 тыс. руб. за кв. м. Однако даже такой рост не выгоден девелоперам.
«Если проследить рост инфляции с 2013 года, то ставка сегодня должна составлять 2,08 тыс. руб. за кв. м, то есть она занижена на 26%, — уверен эксперт. – Если учесть рост курса доллара, то она должна быть 3,05 тыс. руб. за кв. м (-50%), а чтобы сохранить доходность на уровне 2013 года – 2,03 тыс. руб. за кв. м (-24%)».
Снижается и доходность офисных помещений, в 2013 году она составляла 12-13% годовых, а на сегодняшний день – 9-10%. В результате вырос срок окупаемости для тех, кто только выходит на рынок. По многим проектам такой срок превышает 20 лет, и это влияет на то, что на рынке нет новых объектов.
Факторы, которые также влияют на ставки:
— рост стоимости объектов опережает рост арендных ставок;
— «слабеющий» рубль отрицательно сказывается на доходности;
— высокая себестоимость строительства;
— резкий рост расходов на эксплуатацию: затраты на клининг и охрану с начала СВО выросли в 1,5 раза.
«Учитывая данные факторы, на рынке возможен дальнейший серьезный рост арендных ставок. Многие объекты имеют возраст 10+ лет, возникает необходимость проведения планового, а где-то и капитального ремонта и реконструкции. В перспективе 2-3 лет, рынок будет стабильно находиться в текущем состоянии», — резюмировал Андрей Брауде.
В целом, все эксперты сошлись во мнении, что рост ключевой ставки и связанное с ним удорожание строительства и эксплуатации офисных помещений неизбежно приведет в будущем году к охлаждению рынка. И если в Москве за счет большого количества объектов, находящихся в стадии строительства, снижение предложения не так заметно, то в Санкт-Петербурге данный процесс уже идет полным ходом. Что говорить в данном контексте о других регионах России?
Евгений ГОРЧАКОВ