Цены на недвижимость продолжают падать. Поэтому покупать и продавать ее лучше прямо сейчас
Как будет развиваться ситуация на рынке недвижимости во втором полугодии 2016 года? Как оживить стагнирующий строительный комплекс? Эти вопросы обсуждались на днях на круглом столе «Что будет с ценами на жилье во второй половине 2016 года?»
Обоснованы ли надежды
Объем предложения на рынке жилья сегодня находится на своем историческом максимуме: только в Москве в сегменте новостроек и апартаментов на продажу выставлено более 7 млн кв. м. Однако платежеспособный спрос очень низкий и продолжает падать. Так, в мае текущего года по сравнению с маем 2015-го он сократился на 9% в годовом исчислении.
Правда, в различных сегментах спрос падает по-разному. Первый заместитель председателя Комитета Госдумы VI созыва по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева отмечает, что сильнее всего он рухнул в секторе элитного жилья. Это означает, что наш обеспеченный класс испытывает неуверенность в завтрашнем дне и опасается инвестировать свои средства в недвижимость.
Спрос на квартиры бизнес-класса находится примерно на уровне прошлого года. Что касается эконом-класса, то здесь ситуация более пестрая. Так, наметилось небольшое оживление в сфере новостроек. А вот на вторичном рынке царит стагнация. Это связано, в первую очередь, с тем, что потенциальные покупатели ожидают снижения цены.
Вот только насколько обоснованны эти надежды? По словам парламентария, Минстрой увеличил цену покупки жилья на 1200 руб. за 1 кв. м. Правда, это относится не ко всему рынку, а только к тому жилью, которое государство покупает у строителей в рамках своих программ. Сам по себе факт знаменательный, косвенно он говорит о том, что ждать ценового обвала в ближайшее время не стоит. Это сигнал всем застройщикам пересмотреть ценовые ориентиры.
В то же время недвижимость остается в России достаточно дорогой. Средняя цена по стране — 37,02 тыс. руб. за 1 кв. м, и это при том что за последние 12 месяцев она снизилась на 10%, а в некоторых регионах — и того больше. Правда, есть территории, где это падение было меньше: в частности Москва и Санкт-Петербург, что тоже вполне объяснимо, поскольку в двух столицах традиционно самый высокий в стране платежеспособный спрос на жилье.
В ожидании дна
Одна из основных причин снижения спроса — так называемая дефляционная ловушка, в которую угодили многие потенциальные покупатели, которые ждут, когда цены достигнут своего дна. Однако вице-президент «Деловой России» Николай Остарков считает, что это может сыграть с ними злую шутку. Когда они все скопом бросятся скупать квартиры, то совсем не факт, что строители сумеют удовлетворить в полной мере возникший ажиотажный спрос.
Дело в том, что сегодня многие строительные компании находятся в сложном экономическом положении, поэтому они стараются всячески снижать свои затраты: увольняют персонал, распродают технику и т.д. И когда вновь нужно будет строить, далеко не все сумеют быстро начать работать. Тем более что пока нет никаких особых факторов, свидетельствующих о том, что ситуация улучшается.
Об этом же свидетельствует и невиданный спад в промышленности стройматериалов. Выпуск кирпича сократился на 20%, оконных конструкций — на целых 30%, и даже производство цемента упало на 10%.
На таком фоне быстро растет число банкротств строительных компаний. В 2015 году их число возросло в пять раз. Причем, как показывает анализ, с рынка уходят отнюдь не только фирмы-однодневки: 70% потерпевших крах строительных предприятий проработало на нем свыше семи лет. То есть, иными словами, кризис вымывает достаточно опытные фирмы — в нынешних неблагоприятных условиях даже они не в состоянии удержаться.
По оценке Общественной палаты РФ, в целом до четверти всех строительных компаний пребывают в предбанкротном состоянии. Многие организации удерживаются на рынке только за счет местных властей, которые прямо или косвенно помогают им. Ситуацию мог бы облегчить выход на рынок в другие регионы. Но у нас это дело — почти безнадежное, поскольку очень высоки искусственно возведенные административные барьеры. Делается все, чтобы не пускать «в свой огород» чужаков.
И, судя по всему, положение лишь ухудшится. Неслучайно министр финансов РФ Антон Силуанов недавно заявил, что государство намерено заморозить многие текущие стройки и не начинать новых. Аналогично ведет себя и бизнес: попадая в сложную ситуацию, одной из первых жертв экономии становится строительство.
Поэтому, когда рынок достигнет дна, выиграют от этого немногие.
Быть готовым к изменениям
Не лучше складывается ситуация на вторичном рынке. По прогнозу председателя Комитета МАР по риэлторской деятельности Михаила Куликова, цены на нем снизятся на 3—5%. Спрос постоянно перетекает с первичного на вторичный сегмент и в обратном направлении. Осенью возможен подобный переток от новостроек к старому жилью.
Вызвано это тем, что строители больше не могут снижать цену, поскольку упираются в потолок себестоимости и рентабельности, за которым уже стоит банкротство. А вот себестоимость вторичного жилья нулевая, так как большинство владельцев в свое время получили его на основании бесплатной приватизации. Поэтому снижать цены они могут практически безгранично.
Предел тут один — психология владельцев собственности. Для них характерна инерция мышления, у многих она меняется буквально с черепашьей скоростью. Чтобы продать квартиру, цену надо было снижать еще год назад, люди только сейчас решаются на такой шаг.
Поэтому из общего объема предложений в ближайшее время удастся реализовать не более 10%, прогнозирует Михаил Куликов. Остальная «вторичка» будет ждать момента, когда ее хозяева снизят цены. К сожалению, многие владельцы недвижимости по-прежнему не понимают простой истины: квартира стоит столько, сколько готов заплатить за нее покупатель, а не столько, сколько желает получить продавец.
Это не означает, что вторичный рынок будет вечно стагнировать. Здесь накапливается отложенный спрос. Жизнь не может остановиться из-за того, что в стране кризис. Людям нужно жилье, чтобы жить. А потому настанет момент, когда объем покупок и во вторичном, и в первичном сегментах начнет лавинообразно расти. Вот только будет ли готова к этому строительная отрасль — большой вопрос.
Действовать нужно быстро
Сегодня перед отраслью стоит двуединая задача: оживить стройку и увеличить спрос на ее продукцию. Как отмечает Николай Остарков, в настоящее время главным инструментом решения этой задачи является долевое строительство. Недавно Госдума приняла поистине революционные поправки к 214-ФЗ, которые сводят риски для дольщиков минимальными. Теперь наступает второй этап: нужно сделать так, чтобы заложенные в документе схемы эффективно заработали.
И один из главных вопросов здесь — снижение стоимости ипотеки до 7—7,5%. Согласно подсчетам Елены Николаевой, если это удастся сделать, то потенциальный рынок покупателей недвижимости вырастет в разы и составит свыше 40 млн человек.
Но государство долго субсидировать ипотечные кредиты не будет. Скорее всего, эта нерыночная госпрограмма окончательно завершится в 2016 году.
Нужны реальные финансовые механизмы, способные снизить стоимость кредитов. Они существуют, но чтобы их широко внедрять, требуется политическая смелость. Пока же ее явно недостает. Причем, как подчеркивает депутат, это следует делать быстро в силу того, что динамика на строительном рынке и на рынке недвижимости — негативная. И если не переломить ситуацию в ближайшее время, эти тенденции только усилятся.
Новая философия в жилищной политике
Одна из основных причин стагнации рынка недвижимости заключается в том, что на протяжении многих лет в стране так и не удается запустить полноценный рынок арендного жилья. По мнению Елены Николаевой, основные усилия в жилищной политике должны быть направлены именно в эту сторону.
Формирование рынка комфортного арендного жилья имеет большее экономическое значение, так как запустит процесс миграции внутри страны, позволив человеку жить там, где он работает, а не работать там, где он живет.
Четыре года ушло на подготовку соответствующего закона, но когда он вступил в силу, разразился экономический кризис. Между тем в законе была прописана целая серия механизмов, направленных на создание этого рынка: возможность бесконкурсного получения земельных участков под строительство, бесплатное подведение коммуникаций, компенсирование ставок по кредитам для возведения арендного жилья.
Удалось добиться принятия регионами своего законодательства в этой сфере, хотя далось это нелегко, признает парламентарий. Нужно было определить, какие категории граждан имеют право на первоочередное вселение в такие квартиры по сниженным арендным ставкам. Причем речь идет о жилье, которое можно передавать по наследству.
Арендное жилье — это иная философия в жилищной политике, это то, чего нам сильно не хватает, убеждена Елена Николаева. Но разразившийся экономический кризис затормозил этот процесс. К счастью, отдельные проекты в разных регионах реализуются. Например, сейчас запускает такую программу и Москва.
Строящееся арендное жилье имеет свои особенности: оно приспособлено для бюджетных вариантов, там большая доля студий, малогабаритных квартир.
— Поэтому я надеюсь, что этот проект в России получит свое развитие. И тогда ситуация на жилищном рынке существенно изменится, — резюмирует Елена Николаева.
Владимир ГУРВИЧ
Фото: meduza.io, mirkvartir.ru, realty.dmir.ru