Анализ цен на первичном рынке жилья Московского региона, проведенный специалистами Аналитического центра и Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, показал, что при почти равной средней стоимости квартир Подмосковья и ТиНАО – 4,3-4,5 млн рублей – ценовая разница квадратного метра в них составляет 11%; как следствие, делая выбор в пользу объектов в Новой Москве, покупатели «теряют» в среднем до 4 кв. м жилья.
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, средняя стоимость первичных жилых объектов в Подмосковье и Новой Москве практически сравнялась и составляет 4,3 и 4,5 млн рублей соответственно. При этом усредненная цена квадратного метра на указанных территориях отличается на 11%: 78,7 тыс. рублей в области против 87,5 тыс. рублей в ТиНАО. В границах старой Москвы общая средняя стоимость квартиры составляет 15,8 млн рублей.
Специалисты ИНКОМ-Недвижимость провели исследование соотношения цен в различных частях Московской агломерации по таким параметрам, как: категория жилья, типы и площади объектов.
Сравнительный анализ стоимости квартир в зависимости от ценового сегмента показал, что в Новой Москве жилплощадь экономкласса дороже, чем в области, в пределах 3% (3,5 и 3,4 млн руб. соответственно), в сегменте «комфорт» – на 11% (4,9 и 4,4 млн руб.). Категория «бизнес» демонстрирует более существенную разницу – 18,5% (9,6 и 8,1 млн руб.).
По подсчетам аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, средняя цена 1 кв. м в квартирах класса «эконом» составляет 68,7 тыс. рублей в Новой Москве и 66,2 тыс. рублей в Подмосковье. Стоимость квадратного метра жилья бизнес-класса на названных территориях разнится значительнее: в ТиНАО он дороже подмосковного на 17%. Для сравнения: отличия в цене «квадрата» квартир всех категорий в старой и Новой Москве находятся в диапазоне от 71% до 108%, в паре «старая Москва vs область» – от 80% до 143%.
Средний бюджет покупки в зависимости от комнатности приобретаемой квартиры составляет от 2,5 до 6,9 млн рублей в Новой Москве и от 2,4 до 7,4 – в Подмосковье, притом что наблюдаются заметные различия в стоимости квадратного метра на указанных территориях. Так, 1 кв. м в студиях ТиНАО оценивается в среднем в 100,1 тыс. рублей, тогда как в области цена равна 82,7 тыс. рублей. Квадратный метр в «однушках» Новой Москвы стоит 92,4 тыс. рублей, а в подмосковных – 80,4 тыс. рублей. Для сравнения: «квадрат» в однокомнатной квартире в старой Москве обойдется покупателю дороже почти на 95%, нежели в Новой Москве, и на 123,5% – чем в области.
Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «Перетекание спроса из Подмосковья в Москву мы пока не рассматриваем как массовое явление: по сравнению с данными 2014 и 2015 гг. о количестве зарегистрированных в Московской области договоров долевого участия (ДДУ) в настоящее время отмечено снижение всего в пределах 10%. Об этом сегодня можно судить лишь по спросу в отдельных ЖК и в отдельных локациях. Предложение экономкласса в границах старой Москвы весьма ограничено – не более 11%, и даже внутри этой категории доступного жилья находится совсем не много проектов, способных конкурировать по цене с подмосковными. В ТиНАО и в области бюджеты покупки соразмерны при очевидных плюсах наличия московской регистрации. Если все же говорить о неком перетекании спроса в старую Москву, то речь следует вести о ее отдаленных, практически пограничных районах, с условием, что покупатели готовы серьезно жертвовать площадью и комнатностью приобретаемых квартир».
Как свидетельствуют специалисты рынка новостроек, за первые четыре месяца текущего года по отношению к аналогичному периоду 2016-го уровень потенциального спроса – звонков по вопросам приобретения жилья – снизился примерно на четверть. При этом показатели реализованного спроса на первичном рынке Москвы (включая ТиНАО) за год выросли более чем в два раза. Есть основания полагать, что индексы потенциального спроса демонстрируют «неустойчивость» рынка и позволяют прогнозировать перспективы летнего затишья покупательской активности. И в случае, если реальный спрос будет падать, большинству девелоперов придется снижать заявленную стоимость объектов либо увеличивать дисконт. Таким образом, могут быть созданы предпосылки к развитию тенденции перетекания спроса из Подмосковья в столицу, и в первую очередь – в Новую Москву.
Дмитрий Таганов: «Пока снижение цен не представляет опасности для девелоперов, у них еще есть запас прочности, ведь средняя норма прибыли составляет 20-30%, следовательно, дисконт до 15%, имеющий место сегодня, не делает проекты убыточными. Опасность представляет падение спроса, из-за которого у застройщика может накопиться долговая нагрузка. Если же спрос останется на текущем уровне, стоимость первичного жилья также будет стабильной, а в некоторых жилых комплексах, возможно, даже вырастет. В успешных проектах любых ценовых сегментов квартиры сегодня реализуются активно и вовсе без скидок. Покупатели жилья в ЖК средней востребованности могут рассчитывать на дисконт 5% (как правило, при условии 100-процентной оплаты покупки). В плохо реализуемых комплексах скидки достигают 10-15%».