Какие «поведенческие» новинки появились на рынке недвижимости, и к каким ценовым изменениям стоит готовиться потребителю
Как изменился покупатель
Сегодня те, кто занимается продажами на рынке недвижимости, отмечают: покупатель изменился, он стал более подготовленным, осведомленным.
— Порой профессионализм клиента в вопросах недвижимости соизмерим с профессионализмом менеджера, — признался на недавнем круглом столе, который проводило интернет-издание «Вести. Недвижимость» в рамках Российского форума лидеров рынка недвижимости, руководитель комплекса продаж и маркетинга компании «Лидер Инвест» Алексей Болдин. — Ведь перед тем, как сделать последний решительный шаг — купить квартиру — люди обходят несколько застройщиков, риелторских агентств, банков. Всерьез готовятся, изучают рынок.
В последние годы в сфере недвижимости возобладало так называемое smart-потребление, когда человек готов платить только за то, что ему жизненно необходимо. Разумные потребности не предполагают каких-то дополнительных (а к тому же и накладных!) услуг, вроде входных зон с дизайнерскими изысками, бассейна в подвале или террасы на эксплуатируемой крыше.
К «smart» обычно добавляется и «green». Концепция «green and smart» («зеленый и умный») в переводе на обычный язык означает, что сегодня ценятся человечные масштабы жилья: малоэтажность, социальная инфраструктура шаговой доступности и обязательно парк поблизости.
— Формат покупки «для сдачи в аренду» сегодня отошел на второй план. Люди покупают жилье, в основном, для себя и своих детей, — замечает Алексей Болдин. — Иногда спрашиваешь: для кого приобретается квартира? Отвечают: для сына или дочери. — А сколько им? — Десять, или двенадцать. То есть, родители действуют на упреждение, приобретая квадратные метры, которые в недалеком будущем их детям понадобятся.
Абсолютно новое веяние — жить в историческом центре города. Привлекает благоустроенная городская среда, насыщенная культурная жизнь, отличная от окраин. Поэтому все популярнее становится точечная застройка в исторической части Москвы. Поэтому, если говорить о трендах в области спроса, то основная его «плотность» располагается в сегменте комфорт- и бизнес-класса. Эксперты предполагают, что именно эти сегменты и будут развиваться в ближайшее время.
По словам Руководителя практики «Земля.Недвижимость.Строительство» юрфирмы «Инфралекс» Сергея Шумилова, эту тенденцию задают следующие факторы: выход на рынок новой категории покупателей — возвращающихся в Россию в связи с санкциями бизнесменов, которые покупают жилье для себя и своей семьи; повышение спроса со стороны региональных покупателей (на них, по оценкам экспертов, приходится до 20% сделок в данной категории — т.е. в Москву переезжают состоятельные граждане других городов; а также общее снижение стоимости жилья на рынке (на 16% за последние три года), повышающее его инвестиционную привлекательность.
Рост спроса также обусловлен ипотечной программой. Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», подчеркивает, что в I квартале 2018 года зафиксирована выдача максимального количества ипотек (6 662 единицы), что на 87,3% выше, чем годом ранее. Одновременно стоит отметить факт — доля покупок в ипотеку планомерно растет. Если по итогам 2014 года в массовом сегменте значение составляло 16%, то по итогам 2017 года — уже 48%. В бизнес-классе аналогичная ситуация. В 2014 году доля сделок в кредит была равна 16%, в 2017 году — уже 33%.
Увеличению количества сделок в абсолютном выражении способствует и активный выход новых проектов. В частности, например, в I квартале 2014 года на первичном рынке недвижимости массового сегмента было представлено 3,8 тыс. квартир, в бизнес-классе – 5 тыс. По итогам I квартала 2018 года объем предложения в эконом- и комфорт-классе достиг 17,8 тыс. единиц, в бизнес-классе –17 тыс. лотов.
Купить жилье сейчас или повременить?
Рядового потребителя сегодня волнует вопрос: чем ему грозит переход от долевого строительства к проектному финансированию. Как известно, уже с лета девелоперов активно начнут контролировать банки.
— Потребителю ничем особенно плохим не грозит, кроме… подорожания жилья, — с ноткой иронии замечает председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова. Правда, и уверенности в завтрашнем дне у среднестатистического покупателя, по мнению Любови Цветковой, будет гораздо больше.
— Многие застройщики, даже крупные, в текущей системе ДДУ используют достаточно рисковую схему: средства дольщиков направляются на финансирование ранее незаконченных проектов, в результате чего получается пирамида, при которой каждая новая группа дольщиков финансирует девелоперские проекты предыдущей группы. В новой системе проектного финансирования банки и институциональные инвесторы не примут на себя такие риски и будут активно применять уже отработанные механизмы обеспечения целевого расходования застройщиками денежных средств, — считает Сергей Шумилов.
Теперь, после введения проектного финансирования, застройщик сможет получить деньги в банке только после того, как полностью выполнит все обязательства перед клиентом. То есть, надежность системы увеличивается многократно. Авторов реформы понять можно. Согласитесь, никому не хочется иметь у себя обманутых дольщиков, и государству тоже. Да еще и отвечать по долгам застройщика.
По словам Марии Литинецкой, продавцы и кредиторы при помощи государства все же сумеют разработать оптимальную схему финансирования, при которой застройщики не пострадают от роста себестоимости из-за обслуживания кредита, а потребители – из-за роста цен. В дорожной карте реформы, разработанной Минстроем, уже прописано, что деньги покупателей на эскроу-счетах можно будет использовать для фондирования строительства, но только при контроле и ответственности за них банка. Это позволит кредиторам сократить стоимость заемных средств для девелопера. Если власти дадут участникам рынка разработать устраивающий все стороны механизм, себестоимость строительства вырастет не более чем на 3-5% в расчете затрат на строительство одного квадратного метра. В этом случае изменение цен, особенно растянутое во времени, скорее всего покупатель даже не заметит.
Но надо быть готовыми к тому, что доля мелких предпринимателей на рынке будет постепенно снижаться, строить жилье начнет только «крупняк» — большие строительные компании. А если снизится количество застройщиков, уменьшится и конкуренция. И тогда стоит ждать повышения цен на жилье. Прогнозы разные: от 10-15% до 25-30%. По словам генерального директора компании «Концерн РУСИЧ» Бориса Лескова, с ростом продаж и поступлением денежных средств на счет, процентная ставка в размере около 12% годовых должна уменьшаться, а значит крупные участники девелоперского рынка могут позволить себе не поднимать цены и оставаться конкурентоспособными. Те, кто не сможет обеспечить хорошие объемы продаж не смогут оставаться на рынке, так как велика вероятность работать в убыток.
Правда, произойдет консолидация рынка не вдруг: не сегодня и не завтра, а, скажем, через два-три года. Из этого следует вывод:
— Покупать жилье нужно сейчас, на рынке для этого самая благоприятная ситуация, — советует Любовь Цветкова. – Через пару лет те квартиры, которые начали строить до реформы, закончатся, и цены поползут вверх.
— В 2019-м году мы придем либо к проектам с эскроу-счетами (эскроу счет — от англ. escrow account, открывается для того, чтобы временно хранить денежные средства до момента осуществления выплаты с заранее известным целевым назначением, в данном случае — для покупки квартиры — прим. авт.), либо к проектам с тотальной вторичкой — готовому к заселению жилью в новостройках, — прогнозирует другой эксперт, коммерческий директор компании «Эталон-Инвест» Василий Фетисов.
Из чего складывается добавочная стоимость
— У нас цены уже растут, — признается коммерческий директор ГК «Самолет» Дмитрий Волков. — Где-то на 0,8% в месяц. Это не очень много, но сам тренд хорошо заметен. — Что влияет на цены? Как водится, это в первую очередь степень готовности проекта. Во-вторых, развитость территории, района, в котором возводится объект. Когда дом стоит не в чистом поле, а вокруг уже есть какая-то инфраструктура, он выглядит гораздо привлекательнее. Соответственно, это отражается и на цене, она растет где-то на 5-10%.
— На данный момент схема и условия взаимодействия банков, девелоперов и покупателей не отработаны, что затрудняет точный прогноз изменения роста цен на недвижимость, — говорит о факторах ценового роста финансовый директор ГК «Самолет» Руслан Стукалов. — Мы предполагаем, что банки будут выдавать кредиты для девелоперов по сниженной ставке, которая будет стремиться к разнице между кредитным процентом и процентом по депозиту, что предположительно составит 3-5% годовых.
Также ценообразующий фактор — транспортная доступность объекта. Если он расположен рядом с метро, станцией МЦК, стоимость его возрастает. И, наконец, добавочную стоимость создают всевозможные улучшения продукта — красивые входные группы, современные лифты, готовые детские площадки и так далее.
Могут ли застройщики строить дешевле?
Безусловно, потребителя сегодня интересует и потенциал застройщика в плане уменьшения стоимости квадратного метра.
— Увы, такая возможность у большинства застройщиков практически исчерпана, — считает Любовь Цветкова. — Строительные подрядчики уже снизили свою маржинальность и работают за прибыль от 5% до 10%.
По словам Любови Цветковой, подрядчик порой трудится вообще с нулевой прибылью, только чтобы не распускать коллектив. Специалисты ломают голову над тем, где найти резервы для дальнейшего снижения стоимости жилья.
По правде говоря, они есть. Один из вариантов — это масштабность самого проекта. В крупных проектах себестоимость квадратного метра уменьшается. Другое дело, что не у всех застройщиков такие большие проекты в портфеле имеются.
Если говорить о политике демпинга со стороны покупателя, то шанс ею воспользоваться обычно есть при покупке недвижимости у мелких застройщиков. Они более сговорчивы в плане скидок, бонусов, потому что обременены срочными кредитами. Им выгоднее побыстрее завершить стройку и выйти из проекта. С такими застройщиками вполне можно торговаться. И в данном случае цены на жилье могут быть значительно ниже. Впрочем, останется ли теперь на рынке это ноу-хау — большой вопрос.
Елена МАЦЕЙКО