Административные барьеры на строительном рынке снижаются. Но жизнь заставляет это делать осторожно
Одной из основных тем прошедшего на днях IV бизнес-форума «Девелопмент, точки изменений 2016» стали административные барьеры на строительном рынке.
К достижению баланса
Сегодня административные барьеры перестали быть основным препятствием для строителей, заявил на форуме министр строительства России Михаил Мень. По его словам, за последние два года число обязательных процедур для начала строительства сократилось с 220 до 131.
Эти перемены не остались незамеченными и за пределами России. Мировой банк в своем последнем рейтинге благоприятных условий для ведения бизнеса передвинул Россию сразу на 37 позиций вперед — с 156-го места на 119-е.
Этих успехов во многом удалось достичь благодаря тому, что в регионах есть понимание необходимости и значимости снижения административных барьеров. Неслучайно со стороны застройщиков больше не поступает жалоб о вопиющих препятствиях на этом пути.
Впрочем, успехи не означают, что все препятствия устранены. Так остро остается проблема технического регулирования. Она решается в основном в трех ведомствах: в Минстрое, МЧС (пожарная безопасность) и в Сантехнадзоре. А вот служба «одного окна», которая бы позволяла строителям решать все эти вопросы одновременно, так и не создана.
Много делают для облегчения жизни строителей столичные власти. По словам заместителя мэра Москвы в правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, большие изменения ждут строителей Белокаменной к концу текущего года.
Например, к этому сроку на основе градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) будут сразу выдаваться разрешения на все необходимые подключения. Задача непростая, требующая большой подготовительной работы. Надо знать, где располагаются все сети, а это десятки километров подземных коммуникаций.
Но, снижая административное давление, по мнению Марата Хуснуллина, надо искать баланс между качеством строительных работ и обеспечением безопасности строений. Из этого тезиса и вытекает необходимый уровень государственного контроля.
Паники нет и пока не предвидится
Сегодня у инвесторов нет паники: спрос на жилье не рухнул, стройкомплекс работает стабильно. Об этом, в частности, говорит тот факт, что не появляются новые обманутые дольщики.
Например, в Московской области в I квартале 2016 года ввод жилья вырос на 30%. Возрос и ввод деловой коммерческой недвижимости. Заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин считает, что у застройщиков есть уверенность в завтрашнем дне.
По его словам, сегодня в регионе задекларировано возведение 112 млн кв. м жилья, из которых уже строится 27 млн кв. м. К этому следует прибавить еще 13 млн кв. м индивидуального жилищного строительства.
Благодаря мультипликативному эффекту подмосковный стройкомплекс вытягивает значительную часть региональной экономики. Это в свою очередь позволяет очень существенно снизить импортную составляющую в строительном процессе. Причем качество отечественных стройматериалов не уступает зарубежным образцам.
Однако есть возможность увеличить выпуск строительных материалов: нынешняя загрузка предприятий составляет в среднем 60%. Более того, по мнению вице-премьера областного правительства, настала пора экспортировать эту продукцию, тем более что этому благоприятствует нынешний курс рубля.
На стройкомплекс работает и то, что сегодня чуть ли не самая благоприятная ситуация для приобретения недвижимости: таких низких цен не было давно и, скорее всего, не будет еще долго. Это достигается в том числе и за счет строительства квартир меньшей площади. Подобные меры позволяют обеспечивать продажи на уровне 2013 года.
Сегодня Московская область превратилась в самую большую строительную площадку страны. Здесь достигнут рубежный показатель: строительство одного квадратного метра на одного жителя.
В этом сыграла свою роль и проводимая правительством региона работа по сокращению административных процедур, уверен Герман Елянюшкин. Так, по его словам, сроки выдачи ГПЗУ снизились в Подмосковье до 20 дней. При этом на протяжении трех последних лет чиновники помогают застройщикам с подготовкой документации.
Эта работа будет продолжена, поскольку еще не все в данном механизме отлажено как следует. В частности, застройщики жалуются на множество нерегламентированных процедур по подключению к сетям. В этом вопросе надо исправлять ситуацию, подчеркнул вице-премьер правительства Московской области.
Здравый смысл никто не отменил
Что мешает более эффективно снижать административные барьеры? По мнению Германа Елянюшкина, это бесконечное изменение различных регламентов, которые зачастую лишены здравого смысла.
Вот только один пример. Для соблюдения противопожарной безопасности в детских садах требуется устанавливать такие массивные двери, которые ребенок открыть самостоятельно просто не в состоянии.
Сегодня области приходится решать более сложные задачи. Например, людей не устраивает острая нехватка рабочих мест рядом с домом. Многим жителям приходится ездить на работу в Москву, проводя непропорционально много времени в дороге.
Скажем, в Балашихе из 250 тыс. трудоспособного населения примерно 120 тыс. каждое утро отправляются на работу в столицу. Для решения этой проблемы в 2015 году в Подмосковье появилось 72 тыс. новых рабочих мест, в 2016 году планируется создать еще 100 тысяч.
Остро стоит вопрос и с социальной средой. Ее тоже не хватает. Только школ в этом году нужно сдать 24. Но школы — это лишь часть инфраструктуры, еще надо строить больницы, разбивать парки и т.д.
Кроме того, нужно решительно менять унылый архитектурный облик подмосковных городов. Пока для этого сделано недостаточно, констатирует Герман Елянюшкин. В частности, никак не удается избавиться от негативного наследия прошлого, более того, оно активно вторгается в настоящее.
Появляются безликие панельные дома или сооружения из красного кирпича, сетует вице-премьер областного правительства. По его мнению, строителей нужно решительнее подталкивать к использованию проектов с хорошей архитектурой. Еще недавно их этот вопрос не слишком волновал, была иная задача: строить дешево, продавать дорого. Но сейчас ситуация меняется.
Осуществить все эти грандиозные планы можно лишь при условии, что административные барьеры будут такими, что не только не отпугнут инвесторов, но, наоборот, привлекут в область дополнительные силы и капиталы.
С учетом перспектив
Хотим мы того или не хотим, но сегодня в непростых экономических условиях государство не может безучастно смотреть на происходящее на рынке или бездумно снижать административные барьеры исключительно ради повышения своего престижа.
Это не означает, что следует возводить новые препоны, но регулирование рынка должно исходить из постулата о том, что следует максимально сделать все, чтобы не допустить катастрофы отечественного стройкомплекса.
Перефразируя великого писателя, можно сказать, что все застройщики счастливы одинаково, а каждый несчастный застройщик несчастен по-своему. Сегодня рентабельность строительного бизнеса невысокая. Поэтому, как говорит Герман Елянюшкин, при согласовании каждого проекта проверяется его окупаемость. Если она низкая, то следует отказ из-за опасения возможного банкротства компании. А это грозит появлением новых обманутых дольщиков.
Государственные органы при согласовании проектов обязаны учитывать все эти нюансы. Например, то, что у многих застройщиков уже после возведения третьего этажа возникает самая настоящая эйфория, поскольку к ним начинают течь деньги покупателей. Возникает соблазн прикупить новые земельные площадки под будущее строительство.
На этом в 2013—2014 годах погорели многие строители: землю они купили, а число желающих приобрести жилье уменьшилось. В итоге у них возникли трудности с доведением до конца уже начатых строек.
Сегодня у застройщиков снижается и без того невысокая маржа, поэтому властям надо следить за тем, чтобы новые проекты имели рентабельность не ниже 15%, иначе возникают дополнительные серьезные риски. Это тот случай, когда административный контроль идет на пользу всем. И, в первую очередь, потребителям продукции отрасли.
Как считает руководитель отдела исследований компании Cushman&Wakefield Денис Соколов, принципы регулирования строительной отрасли должны базироваться на макроэкономических реалиях и прогнозах. Минфин же прогнозирует долгую стагнацию российской экономики: в течение ближайших 20 лет ее рост будет колебаться вокруг 1%.
На ситуацию будет сильно влиять и степень закредитованности населения. Так, жители той же Московской области в среднем имеют 270 тыс. руб. долга на одно домохозяйство, из них 74 тыс. руб. — это задолженность по ипотеке.
В условиях сжимающихся доходов люди вынуждены все большую часть денежных поступлений выделять на уплату своих долговых обязательств. Это снижает их возможность приобретать недвижимость, что, соответственно, сжимает рынок.
Владимир ГУРВИЧ