Можно ли остановить кризис в строительной отрасли? Этот уже ставший традиционным вопрос решали участники очередного круглого стола
Для дальнейшего чтения материалов, пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите.
В Москве в рамках X Национального конгресса «Модернизация промышленности России. Приоритеты развития» состоялся круглый стол «Строительный комплекс и ЖКХ России. Развитие региональной инфраструктуры: ограничения и перспективы». Речь шла о сложном положении в строительной отрасли и о том, какие решения и шаги способны противостоять кризисным тенденциям.
Качели рынка: то вверх, то вниз
2014 год оказался самым успешным для строителей за всю постсоветскую историю: сдано 83,6 млн кв. м жилья. Одна Московская область построила свыше 9 млн кв. м жилой площади. Это единственный регион в России, где удалось в полном объеме выполнить указ Президента — строить 1 кв. м на 1 жителя.
Правда, не все согласны с такими рекордными рапортами. Например, президент Ассоциации строителей России Николай Кошман (на фото справа) считает эти данные не совсем достоверными. Но в любом случае прошлый год был одним из самых удачных для отрасли.
Иная ситуация — в текущем году. Экономический кризис нарастает. Об этом неумолимо свидетельствуют цифры. В первом полугодии спад промышленного производства в стране составил 2,7%, экспорт упал на 24%, а импорт — на 38%.
На таком фоне строительство быстро снижает обороты. По словам одного из выступавших на форуме, «стройка заглохла». И это недалеко от истины: очень многие строительные компании прекратили финансирование своих проектов.
Покупатели не покупают
Основная причина, почему замирают краны, — снижение спроса на жилье. Сокращение доходов сокращает и возможности его приобретения.
Весьма наглядно об этом свидетельствует ситуация с выдачей ипотечных займов. В последние годы они стали важным инструментом повышения спроса на жилье, без ипотеки лишь небольшая часть россиян способна купить квартиру или дом. Можно смело сказать: не будет ипотеки — не будет и строительства.
Судите сами: лишь 12% работающих граждан имеют зарплату свыше 35 тыс. руб., у 21% она колеблется в диапазоне 15—25 тыс. руб., 10—15 тыс. руб. получают 26% жителей России. Если сравнить эту общероссийскую зарплатную ведомость с ценами на недвижимость, становится очевидным: покупать ее исключительно на свои сбережения способна лишь небольшая доля людей.
Были сделаны такие подсчеты: муж и жена получают по 55 тыс. руб. в месяц, их совокупный доход — 110 тыс. руб. Даже по столичным меркам совсем не мало. Если они 30% от этой суммы будут направлять на накопление с целью приобретения квартиры, то для ее покупки в Москве при нынешних ценах у них уйдет 25 лет, а в Московской области — 14 лет.
Все это приводит к тому, что если в целом по стране отмечается ценовая стагнация на недвижимость, то в ряде регионов ее стоимость уже снижается, отмечает президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин.
Не изымать деньги из экономики, а, наоборот, закачивать их туда
Так что важность института ипотеки трудно переоценить. Между тем в 2015 году отмечается серьезное снижение выдачи ипотечных кредитов: по финансовому объему — на 45% меньше по сравнению с 2014 годом. В итоге квартиры и дома не распродаются.
Это подрывает финансовые возможности строителей. Вырисовывается печальная перспектива потерять большое количество строительных компаний, которые будут вынуждены уйти с рынка. Как отмечает в этой связи Александр Шпег, руководитель департамента по промышленному проектированию Межрегиональной общественной организации поддержки отечественного производства «Национальная промышленность», сегодня многие фирмы дорабатывают старые проекты, а новых просто нет.
Из этого вытекает необходимость принятия срочных мер для стимулирования спроса. Есть несколько путей решения данного вопроса.
Государство должно не изымать деньги из экономики, в том числе из строительной сферы, а закачивать их в нее в виде кредитов по приемлемым ставкам. А вместо этого оно намерено запретить долевое строительство, а деньги на него предлагает брать у банков. Но у последних элементарно не хватает денег, не говоря уже о том, что многие из кредитных организаций в нынешних условиях просто не желают связываться со строительным и жилищным бизнесом.
Но и строители должны сами принимать активные меры по выходу из кризисной ситуации. В отрасли до сих пор низкая производительность труда, что ведет к увеличению затрат. Одна из причин такой ситуации — невысокая заработная плата рабочих, а она, в свою очередь, вызвана их низкой квалификацией, поскольку сами эти рабочие — преимущественно мигранты из Средней Азии.
Это мешает решению еще одного вопроса, который мог бы повлиять на увеличение спроса, — улучшению качества возводимого жилья. В последние годы недвижимость дорожала, а вот ее качественные характеристики практически не росли. Здесь заложен солидный потенциал, но надо понимать, что, если он и проявится, то не сразу.
Впрочем, часть подрядчиков, понимая, что сегодня любой фактор может повлиять на уровень продаж, улучшают качество строительства. Однако пока это мало влияет на объемы спроса, поскольку не работают сопутствующие обстоятельства.
Купите нашу недвижимость, пожалуйста!
Все это приводит к тому, что положение только ухудшается. Вложенные в строительство средства дают все меньшую отдачу, а это, в свою очередь, ведет к новому витку сокращения инвестиций.
В этой ситуации нужные нестандартные подходы с целью реализации недвижимости. Генеральный директор Национального агентства развития жилищных фондов социального и коммерческого найма Михаил Грин полагает, что мы проигрываем многим странам в популяризации своей недвижимости.
Немало стран получают большие доходы, продавая недвижимость иностранцам. В Испании, Болгарии, ОАЭ, в целом ряде других государств это большой и отлаженный бизнес, имеющий общенациональное значение. Для популяризации этого направления проводятся крупные международные выставки и форумы.
Самые известные в Европе — это MIPIM в Каннах и EXPO REAL в Мюнхене. Именно на этих площадках прежде всего и надо привлекать внимание к нашим объектам. Когда это происходит, появляется и результат. Например, именно так иностранными инвесторами был приобретен известный торговый центр «Атриум» в районе Курского вокзала.
К сожалению, такие удачи — большая редкость. И это неудивительно. По словам Михаила Грина, на последнем EXPO REAL от России было всего три павильона: Москвы, Московской области и Минстроя и ЖКХ РФ. Если в 2014 году российская делегация насчитывала на этом форуме 300 человек, то в 2015-м — всего 87. Отсюда и результаты.
Да и в России положение не лучше — у нас просто нет выставки аналогичного размаха. А вот потребность в ней есть.
Дубинкой по рынку
В этих условиях очень важно аккумулировать существующие положительные тенденции. Как говорит вице-президент Национального агентства по малоэтажному и коттеджному строительству (НАМИКС) Валерий Казейкин, 53% от ввода жилья в России составляют малоэтажные объекты. Это направление в последние годы набирало темпы, однако, по экспертным оценкам, в 2016—2018 годах будет отмечаться падение. Но и сегодня целый ряд компаний наращивают объемы строительства, причем, некоторые из них — сразу на 10—15%.
За счет чего удается добиваться таких результатов? Это внедрение инноваций, использование новых схем продаж, применение более дешевых, но не менее качественных отечественных строительных материалов.
Но что получается? Вместо того чтобы помогать, государство лишь ухудшает положение. Если отменят долевое строительство, продажи упадут на все 70%, предупреждает Валерий Казейкин.
Еще одна мина под рынок — с 1 октября 2015 года введено обязательное страхование гражданской ответственности застройщиков. ЦБ назвал 16 страховых компаний, которые должны заниматься этим видом страхования. Причем ни одна из них не входит в первый десяток. Стали выяснять, как и что. Только три страховщика согласились это делать, остальные не желают. Срок исполнять закон наступил — вот только некому.
Возникает риторический вопрос: что делать? Увы, круглый стол ясного ответа на него не дал. Как, впрочем, и на все остальные.
Владимир ГУРВИЧ