Наше государство не любит проводить реформы. Но уж если оно решается на них, значит, деваться уже, в самом деле, некуда.
Сложившаяся модель строительства жилья не устраивает ни государство, ни общество. Она чрезмерна затратная, с ней заложены просто огромные риски, она настроена на привлечение узкого набора финансовых инструментов. В итоге мы имеем затяжной кризис на этом рынке. И в рамках действующей парадигмы выход из него крайне проблематичен. Сегодня власть, кажется, созрела для того, чтобы начать поиск новых подходов в этом важнейшем экономическом и социальном секторе.
Этапы большого пути
По словам министра строительства и ЖКХ РФ Михаила Меня, реформа строительной отрасли идет в рамках 214-ФЗ. Она уже прошла три этапа.
На первом – были введены дополнительные требования к застройщикам, увеличены полномочия контрольных органов. Второй этап начался с 1 июля 2017 года, когда появились новые требования к финансовому обеспечению строительства. Третий этап взял старт с 20 октября 2017 года, когда был зарегистрирован «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства».
Цель создания данного Фонда – защита прав граждан, покупающих недвижимость. Для реализации этой цели предусмотрено два механизма. Прежде всего, Росреестр регистрирует лишь те ДДУ, по которым получил от застройщика страховой взнос в размере 1,2% от суммы привлеченных средств. Если данное страховое покрытие регистрирующий орган не получил, то ДДУ не регистрируется, и тем самым застройщик просто не получает права на взаимодействие с потенциальным покупателем.
Кроме этого, Фонд призван помешать распространенной среди строителей практики закрывать дырки одной стройки деньгами дольщиков другого объекта. Именно такие перебросы денег зачастую приводили к появлению недостроев и обманутых граждан.
Но самый главный механизм защиты граждан от рисков при покупке строящегося жилья кроется в организации компенсационного фонда (КФ), официальная работа которого начнется лишь с 1 января 2018 года. Именно в этот фонд переводятся страховые взносы девелопера после регистрации ДДУ. И если наступает час икс, когда застройщик сам не может достроить объект, то стройка будет продолжена именно за счет финансирования со счета КФ.
По словам заместителя генерального директора «Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства» Евгения Карелова, при создании КФ было предусмотрена схема, обеспечивающая максимальную простоту всех процедур. Уже сегодня строители спрашивают: куда следует ехать, какие документы подписывать? Ехать никуда не надо, как и не надо ничего подписывать. После того, как строительная компания перевела деньги на номинальный счет Фонда, все остальные операции происходят в автоматическом режиме. Такой подход снижает операционные расходы строительных компаний.
Закон позволяет размещать накапливаемые деньги в КФ как доходные инструменты. И половину получаемых от этого размещения средств расходовать на операционные нужны Фонда. Сами же средства в КФ предназначены для компенсации потерь дольщиков в случае приостановки строительства или достройки дома. Одно из двух решений принимается на собрание дольщиков.
Токсичный стройкомплекс
Однако, по замыслу властей, главная реформа будет состоять все же не в этом, а в постепенном отходе от долевого строительства и заменой его проектным финансированием. При этом, как подчеркивает министр, никаких резких движений по отмене долевки не планируется. Это постепенный, поэтапный переход к более цивилизованной модели. По планам министерства, он займет не менее трех лет. Следует отметить, то перевод строительства на новую финансовую модель замышлялся давно. В 214-ФЗ уже была заложена возможность использования личных эскроу-счетов.
На самом деле, если такая реформа действительно случится, это станет настоящей революцией в отрасли. Сегодня строительная отрасль живет за счет договоров долевого участия (ДДУ). 80% капвложений поступает из этого источника, а их общий объем превышает 3,5 трлн рублей. За 9 месяцев текущего года заключено 49 тыс. новых ДДУ. За три последних года построено 145 млн кв. м, из них на обманутых дольщиков пришлось 2,5 млн кв. м или менее 2%.
Расчеты показывают, что уровень токсичности стройкомплекса равен 7%. Это означает, что риск для любого человека оказаться в числе обманутых дольщиков, равен этой величине. Но люди все равно идут на это, зачастую от безысходности, так как не видят для себя иной альтернативы улучшить свои жилищные условия. Ведь речь идет о базовой потребности человека.
Взойти на Голгофу
Переход на проектное финансирование строительного сектора в наших условиях задача более чем трудоемкая. Придется решить целый ряд системных проблем. По словам председателя Правления банка «Российский капитал» Михаила Кузовлева, сегодня банкиры и строители находятся по разные стороны баррикад. Банки не доверяют строителям, выдают кредиты под высокие проценты. Для целого сектора строительного бизнеса, в первую очередь для малых и средних компаний, они практически недоступны. Для банковской системы в нынешних условиях кредитование строительства сопряжено с большими рисками, которые выливаются в высокие процентные ставки. Яркий пример — кредитный портфель Сбербанка, он составляет 20 трлн рублей, из них на стройку приходится всего 200 млрд руб.
Сегодня для строителей гораздо выгодней иметь дело с гражданами; ведь это по сути дела бесплатный финансовый ресурс. А потому многие застройщики вовсе не горят желанием переходить на иные модели финансирования. Таким образом, получается, что банки боятся рисковать, а строители не хотят отказываться от дармовых денег. Жертвами этой ситуации становятся дольщики, которые подвергаются реальной опасности потерять свои инвестиции.
В тоже время, по мнению банкира, все это не означает, что переход к проектному финансированию невозможен. Применение эскроу счетов, повышение прозрачности застройщиков открывает возможность для контроля за ними со стороны банков. А это в свою очередь открывает двери для перехода на эту модель. Тем более, примеры использования проектного финансирования в строительстве в России есть, правда, пока эти объемы очень малы.
Особенно перспективным для внедрения проектного финансирования становится применение методов BIM-моделирования. Они позволяют с одной стороны снизить расходы на проектирование и строительство, с другой – обеспечивать оперативный контроль за его ходом. Это поможет банкам держать руку на пульсе стройки.
Перевод строительства на новые финансовые модели потребует использование и других механизмов. Один из них – это голландские аукционы. Они являются эффективным способом снижения стоимости строительства и в конечном итоге удешевления конечной продукции стройкомплекса.
Однако пока голландские аукционы используются крайне редко. Регионы не желают их применять, так как это ведет к снижению их доходной базы. Собственные интересы для них становятся важней, нежели интересы граждан, которые получают возможность приобретать жилье по более дешевым ценам.
Важнейшим инструментом развития жилищного рынка остается ипотечное кредитование. После провала предыдущих лет оно снова стало расти. По итогам 9 месяцев ипотечные жилищные кредиты в России взяли 700 тыс. семей. Это на 16% больше, чем за аналогичный период прошлого года в количественном выражении, а в денежном выражении объём выданных кредитов вырос на 25%. Но это далеко не предел. По данным ВЦИОМ, порядка 620 тыс. семей готовы взять ипотеку в случае, если ставки приблизятся к 6%.
По оценке Михаила Меня, предыдущая программа субсидирования ипотечного кредитования спасла строительную отрасль. Без нее ее обвал был бы на порядок больше.
Правительство решило повторить удачный эксперимент. С 1 января 2018 года для семей с двумя детьми вводятся дотации на ипотеку до уплаты ими 6% по ипотечному кредиту в течение трех лет; если в семье трое и более детей, срок возрастает до пяти лет. Помимо этого, программа предполагает возможность рефинансировать заем до указанной величины при рождении второго ребенка.
Как считает Михаил Мень, скорей всего эта программа субсидирования ипотеки будет последней. Снижение инфляции толкает ставку по ипотечным кредитам вниз, которые уже в обозримом будущем достигнут приемлемого уровня.
Кардинальная реформа строительной отрасли в России давно назрела. Вот только маловероятно, что ее удастся провести всего за три года, даже если государство будет настойчиво и последовательно проводить заявленный курс. Слишком глубокие проблемы накопилось в стройкомплексе, слишком по многим крупным и влиятельным игрокам ударят преобразования. Но и откладывать их больше нельзя, так как не видно, какими существующими на сегодня механизмами можно вывести сектор из застоя.
Владимир ГУРВИЧ