Ни для кого не секрет, что правильно рассчитанные инвестиции в недвижимость могут потенциально принести солидный доход. А инвестиции в зарубежную недвижимость на фоне общей экономической рецессии в стране и нестабильной геополитической обстановки приобретают особенную актуальность. По данным Центробанка, объем инвестиций российских граждан в недвижимость за границей в первом квартале 2015 года зафиксирован на уровне $281 млн. Это почти в два раза выше показателя за аналогичный период в 2014 году. Такая положительная динамика свидетельствует о том, что рынок зарубежной недвижимости становится одним из приоритетных инвестиционных направлений для россиян. Поэтому рассмотрим подробнее основные тенденции рынка.
Согласно отчету CBRE в третьем квартале 2015 года наибольший рост капиталовложений в недвижимость был отмечен в Германии. Среди немецких городов лидирует Берлин, который с каждым годом притягивает все больше людей за счет проведения различных мероприятий и развитой городской инфраструктуры. Каждый год в немецкой столице встречаются более 6 млн. человек, которые приезжают на различные бизнес — мероприятия и конференции. Помимо этого, в Берлине проходит множество международных фестивалей и культурных событий, среди них наиболее известные: Berlin Fest, Love Parade, Berlin Theatertreffen, Berlinale. Привлекательность недвижимости Берлина, как инвестнаправления также обусловлена ее относительно невысокой стоимостью. Сейчас цена 1 кв. метра жилой недвижимости в среднем варьируется от €1,5 до €2 тыс. с прогнозом повышения в ближайшие несколько лет.
Второй в рейтинге объемов инвестиций в недвижимость занимает столица Ирландии — Дублин. В первую очередь, рост капиталовложений отмечен на фоне показателей темпов роста Ирландской экономики. По прогнозам агентства Standard & Poor’s темпы роста ВВП Ирландии в 2015 — 2018 годах составят 3,6%, что на порядок выше прогнозов для еврозоны в целом. В столице Ирландии также сохраняются высокие темпы роста ставок на 1 кв. метр жилой площади. Спрос на аренду тоже растет и значительно превышает объем предложений.
Тройку лидеров замыкает испанская столица Мадрид. За первые три квартала 2015 в Мадриде зафиксировано сделок на сумму более €4 млрд. 650 млн. по данным The Russian Times. Это рекордный показатель с докризисного 2008 года. Особый рост отмечается на рынке элитной недвижимости. Согласно данным Министерства Развития Испании, в сентябре 2015 года в Мадриде продано на 25% больше недвижимости класса люкс, чем годом ранее. Специалисты полагают, что более половины нереализованных объектов в ближайшие годы найдут своих покупателей, так как спрос на недвижимость будет сохранятся на высоком уровне и в следующем году составит порядка 5%.
Где взять деньги на покупку
Конечно же, лучший вариант приобретения зарубежной недвижимости – за счет собственных средств. Но что делать, если собственных средств не хватает? Мы рассмотрим основные способы привлечения капитала для финансирования подобных начинаний.
Вариант 1. Ипотека в иностранных банках.
Ипотека в иностранных банках привлекает своими невысокими ставками. Европейские банки предлагают ипотечное кредитование по ставке 4 — 5% годовых. Это в три раза ниже ставок на российском рынке недвижимости. Но тут есть подводные камни. Во многих странах Европы банки для не резидентов требуют наличия вида на жительство (ВНЖ). В некоторых странах Евросоюза ВНЖ можно получить одновременно с покупкой недвижимости, и казалось бы, проблема решена. Но, как правило, такого рода преференции выдаются в обмен на обязательство платить подоходные налоги в той стране, где оформляется ВНЖ. Это часто является препятствием для физических лиц не желающих выплачивать налоги другой стране. Поэтому очень важно изучить законодательную базу той страны, в которой планируется покупка.
Вариант 2. Ипотека в Сбербанке и дочках ВТБ.
В 2014 году Сбербанк и группа ВТБ начали предлагать российским гражданам варианты кредитования сделок с зарубежной недвижимостью. Здесь сразу стоит оговориться, что Сбербанк предлагает финансирование сделок только с недвижимостью Турции и Чехии. В Турции сумма кредита может составлять до 60% от стоимости объекта на срок до 120 месяцев. Ставки при этом от 6,6% годовых в долларах США и евро и от 12% в российских рублях. В Чехии условия банка несколько отличаются. Так, например, ипотеку можно взять только в чешских кронах с процентной ставкой от 4,29% годовых на срок от 5 до 25 лет. Необходимый первоначальный платеж составляет от 25%.
Группа ВТБ осуществляет выдачу кредитов на покупку европейской недвижимости через свои дочерние банки VTB Austria и VTB France. Ипотека предлагаются только на территории страны нахождения банков, то есть, на территории Австрии и Франции. В Австрии финансируются сделки от €1 млн. на срок 5 — 7 лет. Первоначальный взнос должен составлять 20 — 50% от стоимости объекта, а процентная ставка банка около 5% в год. При этом, Австрия как раз из числа стран, законодательство которых требует наличия вида на жительство для совершения подобных сделок. Оплата издержек по оформлению ВНЖ будет составлять порядка €50 тыс., так что эту сумму тоже стоит учитывать в финансовый план. Во Франции действует такая же схема кредитования с небольшими изменениями. Сумма первоначального взноса составляет от €500 тыс. с процентной ставкой 3,5% годовых.
Вариант 3. Прямые инвестиции.
С сентября 2015 года российское представительство международного инвестиционного фонда Hermes-Sojitz предлагает российским физическим лицам финансирование сделок с зарубежной недвижимостью под 3,9% годовых. Такой вариант может предложить сразу несколько плюсов:
• Во-первых, снижаются издержки по оформлению сделок. Не нужно постоянно летать за границу для предоставления различных документов, а также снижается временной порог, который в случае с ипотекой затягивается на срок от 6 до 12 месяцев.
• Во-вторых, возможность выбора региона и объекта инвестирования. Данное предложение позволяет рассматривать широкий круг стран, которые потенциально могут быть интересны инвестору. • В-третьих, низкая процентная ставка. Предложение Hermes-Sojitz со ставкой 3,9% годовых позволяет ему конкурировать даже с относительно низкими ипотечными ставками иностранных банков, при этом получая гибкие условия относительно финансирования.
Покупка недвижимости за границей достаточно трудоемкий процесс, но все усилия окупаются сполна, если подходить к приобретению ответственно и учитывать всевозможные риски. Следует также отметить, что приобретение объектов недвижимости возможно без наличия полной суммы, и это особенно интересно, если эти объекты будут приносить своим владельцам доход.