Стоимость квадратного метра жилья в России существенно выросла, чего нельзя сказать о доходах населения. При этом новостройки дорожают в разы быстрее, чем вторичное жилье, интерес к которому заметно снизился. Что происходит на рынке и как в сложившихся обстоятельствах решить поставленную Президентом РФ задачу о повышении доступности квартир? Эти вопросы обсудили участники круглого стола «Жилищное строительство и рынок жилья: качество, объем, стоимость как условия развития». Мероприятие, проходившее в Общественной палате РФ, объединило более 250 участников – представителей органов государственной власти, строительного комплекса, научного сообщества, отраслевых организаций.
В чем виноваты цемент и кирпич?
Прежде всего, эксперты проанализировали одну из самых распространенных версий происходящего, объясняющую удорожание жилья ростом цен на стройматериалы.
Перед собравшимися выступил исполнительный директор аналитической компании «СМ Про» Евгений Высоцкий. Он представил результаты исследования «Рост стоимости жилья: причины, предложения, прогнозы». Аналитик обратил внимание слушателей на ускоренный рост цен на новое жилье по сравнению с квартирами на вторичном рынке. Так, если в IV квартале 2008 года средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке составляла 47 715 руб., то в IV квартале 2023-го она была равна уже 140 371 руб. Аналогичные показатели для вторичного рынка – 52 895 руб. и 97 418 руб. соответственно. Таким образом, к концу прошлого года разница в цене жилья на первичном и вторичном рынках достигла 44%, что свидетельствует о явных «перекосах» рынка и усилении влияния определенных факторов. При этом промышленная и потребительская инфляция к таковым факторам не относятся.
Из составляющих цены квадратного метра представители «СМ Про» выделили две ключевые группы затрат: стоимость строительно-монтажных работ, включающая расходы на стройматериалы, и прочие затраты. «Проанализировав основные группы затрат, мы пришли к выводу: новое российское жилье – это уже не цемент и кирпич, то есть не строительные материалы. Это прежде всего затраты, не связанные со стоимостью строительно-монтажных работ и строительными ресурсами. Сегодня 54% в цене квадратного метра на первичном рынке жилья занимают так называемые «прочие затраты». Еще 5 лет назад их доля составляла 32%, 10 лет назад – 23%. Сейчас доля строительных материальных затрат, включая стоимость материалов, деталей и конструкций, снизилась в 1,7 раза с 45% до 27%», – отметил Евгений Высоцкий.
Безусловно, 27% – значимый показатель. И нельзя отрицать: цены базовых стройматериалов влияют на итоговую стоимость квадратного метра. Однако, по словам заместителя директора департамента металлургии и материалов Минпромторга России Владимира Смбатяна, рост их стоимости объективен: его можно объяснить увеличением расходов, связанных с логистикой, тарифами на электроэнергию, транспортными тарифами. Как подчеркнул в ходе круглого стола заместитель директора департамента ценообразования и ресурсного обеспечения строительства Министерства строительства и ЖКХ РФ Евгений Мухин, рост стоимости основных ценообразующих строительных материалов в текущем году составил только 6,6%, в 2023 году – порядка 13%. По оценке эксперта, рост стоимости строительных материалов обоснован и укладывается в «те темпы роста экономики, которые у нас на текущий момент имеются».
Аналогичный тезис прозвучал и в выступлении вице-президента Российского Союза строителей, председателя Общественного Совета при Минстрое Новосибирской области Максима Федорченко. «По большому счету сейчас нельзя говорить о серьезном росте цен на строительные материалы. Есть разноплановая волатильность по разным позициям. При этом цены на жилье за год, действительно, подросли», – констатировал спикер.
Закрытые прочие
«Если не переключить внимание со стройматериалов на реальные причины роста стоимости недвижимости на первичном рынке и не принять соответствующие меры, то рост цен продолжится. А зависеть он будет от объемов и условий ипотечных программ и расходов, не связанных со стоимостью строительства и материалов. Это еще больше увеличит разрыв между доходами населения и стоимостью жилья, и, как следствие, сделает непомерным груз ипотечных платежей», – считает Евгений Высоцкий.
По данным компании «СМ Про», именно «прочие» затраты, не связанные со стоимостью строительно-монтажных работ и строительных материалов, являются истинным драйвером роста стоимости нового жилья. Но что же входит в эту группу расходов? Речь идет о прибыли девелоперов, стоимости строительства внутриплощадных наружных инженерных коммуникаций, стоимости работ по благоустройству и озеленению территории, затратах на рекламу, содержание компании, выплаты по кредитам и т.д. Однако, какая из составляющих имеет в структуре стоимости жилья бОльший вес, непонятно – сведения о «прочих» расходах строительных компаний закрыты, проанализировать их сложно. Как объяснил исполняющий обязанности заместителя руководителя аналитического центра «ДОМ.РФ» Андрей Туманов, делать глубокие выводы сейчас не позволяет отсутствие данных о структуре себестоимости (сколько средств при реализации конкретного проекта тратится на приобретение земли, на строительно-монтажные работы и т.д.). Если бы подобную детализацию в рамках проектных деклараций закрепили законодательно, обсуждение проблемы вышло бы на качественно новый уровень.
Не лозунг, а конкретная задача
Если «прочие» составляющие стоимости квадратного метра, которые беспощадно тянут цены новых квартир вверх, еще предстоит проанализировать, то другие причины «перегрева» жилищного рынка очевидны.
Так, заместитель секретаря Общественной палаты РФ Владислав Гриб убежден: не последнюю роль в происходящем играет стремление девелоперов и банкиров заработать. «Банки получают прибыль от ипотечных выплат, субсидии от государства и кредитуют застройщиков средствами своих вкладчиков, которые зачастую одновременно являются и заемщиками по ипотеке», – сказал эксперт и добавил, что разбираться с причинами роста цен на жилье нужно без кампанейщины, спекуляций и необоснованных обвинений.
В свою очередь, заместитель председателя комитета Государственной Думы РФ по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева подчеркнула, что ажиотажный спрос на жилье породила льготная ипотека. «Мы можем заниматься регулированием, повышать прозрачность процессов, но, когда спрос высок, а предложений недостаточно, цены растут, – уверена она. – В настоящее время правительство рассматривает вопрос привлечения альтернативных источников финансирования строительной отрасли. В первом чтении мы приняли законопроект, предусматривающий создание ипотечно-накопительных счетов, позволяющих гражданам копить на покупку жилья. Также обсуждается возврат к другим формам, в том числе кооперативам».
По мнению модератора круглого стола, заместителя председателя комитета Государственной Думы РФ по экономической политике Артема Кирьянова, альтернативой приобретению жилья в ипотеку могла бы стать аренда квартир. Но участие в подобных проектах мало интересует представителей бизнес-сообщества, так как арендное жилье – это дополнительные социальные обязательства. А бизнес пока не готов отказываться от нормы прибыли, которую имеет сейчас.
Решать эти и другие проблемы участникам рынка и представителям власти предстоит, выполняя задачи, обозначенные в указе «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года», где в том числе говорится о повышении доступности жилья.
«Повышение доступности жилья – это не лозунг, а конкретная задача, при решении которой мы сопоставляем среднюю стоимость квартир и минимальный доход граждан, – прокомментировал Евгений Высоцкий. – Но доходы населения в последние несколько лет росли совсем не такими темпами, как цена новостроек. В итоге с 2020 года доступность жилья снижается. Реальные причины стремительного роста цен и методы решения проблемы еще предстоит определить».
В завершение круглого стола Артем Кирьянов сообщил, что данные вопросы планируется «приземлить» в стенах Государственной Думы. «В частности, уже есть договоренность о совместной работе с экспертным советом комитета Госдумы по строительству и ЖКХ. Вместе с коллегами объединим и проанализируем предложения, озвученные сегодня, и те, которые еще поступят. В итоге сформируем резолюцию, направим ее в федеральные министерства, в регионы. Не исключаю, что данный документ станет основой будущих законодательных решений», – резюмировал парламентарий.
Также по итогам мероприятия принято решение рассмотреть возможность направить в Правительство РФ предложение о создании временной комиссии при Правительстве России или Минстрое России из представителей министерств и общественных объединений по контролю за ценами на жилье и определению реальных причин их роста.
Татьяна БАШЛЫКОВА