По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, 2018 год стал поворотным на московском вторичном рынке жилья, возродив тенденции, характерные для докризисного периода развития отрасли. Фактически по его итогам можно считать оконченным трехлетний цикл восстановления рыночной конъюнктуры, разрушенной в конце 2014 года под воздействием внешнеэкономических факторов. Главным событием прошедших 11 месяцев в рассматриваемом сегменте стало значительное повышение спроса: количество финансовых обязательств о покупке жилплощади, осуществляемой с привлечением специалистов компании, увеличилось на 15 % в годовом выражении.
В октябре резкий рост покупательской активности в сочетании со сниженным объемом доступного предложения вызвал своего рода революцию в сфере недвижимости: столичная «вторичка» массовых сегментов перестала быть «рынком покупателя» и стала «рынком продавца». Эту перемену с полным основанием можно назвать сенсацией уходящего года, вспомнив, что как тенденция такое соотношение «сил» в последний раз наблюдалось даже не три года назад, а в период бурного роста рынка до кризиса 2008-го. Впервые с 2014-го на московской «вторичке» отмечена долгосрочная положительная ценовая динамика: в течение января–ноября средняя стоимость предложения возросла на 10,9 %. Важно отметить, что данный тренд стал важнейшей движущей силой активизации спроса, обеспечив соответствующие ожидания участников рынка.
В уходящем году столичная «вторичка» вновь заинтересовала консервативных инвесторов – в настоящее время покупатели этой категории формируют 20 % спроса. Доля ипотечных сделок в рассматриваемом сегменте достигла исторического максимума – 42,4 % в портфеле ИНКОМ-Недвижимость. Локомотивом развития московского вторичного рынка жилья в уходящем году стала востребованность объектов масс-маркета – по цене до 15 млн рублей. Высокая покупательская активность в этой ценовой нише обеспечивается комплексом экономических факторов и изменений рыночной конъюнктуры, стимулирующих граждан к приобретению недвижимости. При этом жесткая стагнация в сегменте более дорогостоящего жилья, где объем предложения значительно превышает долю тех, у кого оно вызывает интерес, свидетельствует об ограниченном платежеспособном спросе, отсутствии притока покупателей среднего класса, что, в свою очередь, является следствием нерешенных проблем отечественной экономики, обострившихся в условиях санкционного давления.
По итогам 11 месяцев количество авансовых обязательств о приобретении жилплощади увеличилось в компании на 15 % в годовом выражении. Это максимальный прирост за соответствующий период с 2014 года. Положительная динамика покупательской активности по отношению к прошлому году наблюдалась каждый месяц – с января по ноябрь, с единственным исключением в июле. Тогда показатель актуального спроса оказался равен прошлогоднему значению.
Отсутствие роста количества покупателей в июле, впрочем, вряд ли можно считать удивительным в том вихре футбольных страстей, который нынешним летом закружил солидную часть потенциальных приобретателей недвижимости, вернувшихся к решению насущных жилищных вопросов уже после окончания Чемпионата мира. Рекордным месяцем по притоку покупателей на рынок стал октябрь, когда количество авансов возросло на 20 % относительно того же месяца 2017 года, а по сравнению с нынешним сентябрем и вовсе увеличилось на 38 %. Октябрьскую волну спроса специалисты оценили как максимальную с декабря 2014-го, когда резкое ослабление рубля спровоцировало граждан спасать свои сбережения от обесценивания и вызвало бурный подъем продаж квартир.
Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, если принять спрос на московском вторичном рынке жилья за 100 %, то более половины его (51 %) в настоящее время приходится на объекты ценовой категории от 5 млн до 10 млн рублей. В целом сегмент «масс-маркет» – жилплощадь стоимостью до 15 млн рублей – формирует 74 % актуального спроса.