В Аналитическом центре и Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость проследили изменения в дисконтной политике девелоперов на рынке жилья столичного региона и дали объяснение трехкратному сокращению среднего размера скидок за прошедший год – с 15% до 5%. Максимальный бонус осенью 2017-го достиг рекордного значения – 31%, сейчас он варьирует от 8% до 25% в зависимости от локации региона. Сегодняшние дисконтные показатели сравнялись с докризисными, однако, несмотря на уменьшение размеров, скидки предоставляются в абсолютном большинстве проектов на территории московской агломерации. Аналитики компании отмечают рост спроса на рынке новостроек и называют причины значительного снижения в сегменте числа частных инвесторов – в настоящее время их доля в общем количестве покупателей составляет не более 10%, тогда как 5 лет назад сделки с целью последующей перепродажи занимали 40% спроса.
Скидки: рекордный взлет и падение до докризисных значений
По данным Аналитического центра и Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, впервые за последние 5 лет дисконт на первичном рынке жилья Московского региона снизился до уровня докризисного 2013 года: средневзвешенный показатель – 5%, максимальный – 16% (в среднем по региону).
Сегодня усредненная скидка в Москве находится на отметке 5%, в единичных случаях дисконт достигает 25% – столь существенное уменьшение стоимости объекта имеет место лишь в высокобюджетных проектах. На подмосковном рынке новостроек элитные ЖК отсутствуют, и наибольший дисконт здесь составляет 15%. В среднем покупатели первичных квартир в области могут рассчитывать на скидку 7%. Проекты в Новой Москве эксперты характеризуют как более продуманные с точки зрения ценообразования – на этих территориях широко представлен комфорт-класс, и нет тенденции очевидно завышать или занижать стоимость лотов. Средний дисконт в ТиНАО – 4%, максимальный – 8%.
«В последнее время произошло серьезное снижение размера скидок – в августе-сентябре 2017-го мы фиксировали средневзвешенный показатель по региону на уровне 15%, максимальный доходил до рекордной отметки 31%. Осенью прошлого года уменьшение ключевой ставки ЦБ (и сокращение ипотечных ставок), а также падение доходности банковских депозитов стимулировали рост покупательской активности на рынке новостроек и – как следствие – снижение дисконта.
Сегодня спрос стабильно высокий – в таких условиях застройщики рассчитывают без значительного удешевления реализовать свои объекты. Тем не менее, тот или иной дисконт предоставляется в 7 из 10 новостроек в прежних границах столицы и в 80% проектов Подмосковья, в 65% ЖК ТиНАО также можно приобрести жилье со скидкой», – комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.
Спрос растет, число инвестиционных сделок падает
Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, общее число покупок первичного жилья за год (по данным на середину октября) в старой Москве увеличилось на 26%, в Подмосковье прирост составил 12%, на присоединенных территориях – 18%.
На фоне роста спроса отмечено существенное уменьшение количества инвестиционных сделок: за 5 лет доля частных инвесторов в общем числе покупателей уменьшилась с 40% до 10%. «С одной стороны, у крупных застройщиков пропал интерес привлекать инвесторов в свои проекты – при высокой покупательской активности они уверены в успешной розничной реализации всех объектов, что закономерно приносит более крупную выручку, нежели оптовая продажа пула квартир инвесторам, – объясняет руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. – С другой стороны, упала потенциальная доходность приобретения квартиры для дальнейшей перепродажи в связи с сокращением разницы в цене лота на стадии котлована и на этапе ввода дома в эксплуатацию: так, если раньше стоимость объекта после завершения строительства могла вырасти на 20-30%, то сегодня не более чем на 5-10%. В некоторых проектах жилье продается только в возведенных домах по договорам купли-продажи».