По мнению экспертов компании ИНКОМ-Недвижимость, высокая покупательская активность в 2018 году возникла не на крепком фундаменте устойчивого роста российской экономики.
При этом, анализируя развитие рынка и оценивая его ближайшие перспективы, надо понимать, что непривычно высокая покупательская активность в 2018 году возникла не на крепком фундаменте устойчивого роста российской экономики. В октябре Росстат зафиксировал увеличение ВВП на 1,5 % в годовом выражении[1][1]. Реально располагаемые денежные доходы населения за тот же период возросли на «номинальные» 1,4 %, а в предыдущие месяцы (сентябрь и август) наблюдалась отрицательная динамика по этому показателю – минус 1,5 % и минус 0,9 % соответственно[2][2]. То есть очевидно, что 15-процентный рост спроса на столичную «вторичку» не был обеспечен улучшением благосостояния граждан.
Катализатором товарооборота стал комплекс внешних факторов экономического характера (главные из которых – уменьшение доходности банковских вкладов, повышение доступности ипотеки), а также изменившиеся обстоятельства развития самого жилищного рынка (прежде всего, завершение длительного периода снижения цен, формирование предпосылок к созданию дефицита предложения, реализация отложенного спроса и возвращение консервативных инвесторов, рассматривающих недвижимость в качестве инструмента сохранения сбережений). В числе экономических стимулов спроса отдельно стоит упомянуть о снижении покупательской способности отечественной валюты: если в начале года курс доллара США к рублю составлял порядка 56–57 руб./ $1, то в настоящее время – 66–67 руб./ $1, а в начале осени он корректировался до почти 70 руб./ $1. Таким образом, граждане, копившие в иностранной валюте на покупку жилья, получили ощутимо большие возможности для решения своих жилищных вопросов и поспешили ими воспользоваться (это подтверждает всплеск авансов и сделок в октябре).
Надо отметить, что еще в начале 2018-го в ИНКОМ-Недвижимость прогнозировали в годовой перспективе значительное увеличение активности покупателей московской «вторички». По сегодняшним оценкам специалистов компании, рост спроса мог быть еще более ощутимым, если бы не последствия внешнеполитической нестабильности и напряженная экономическая ситуация в стране. «Любая напряженность и неопределенность тут же разбегается кругами по воде в такой чувствительной среде, какой является вторичный рынок жилья, по своей природе крайне зависимый от человеческого фактора. Ослаб рубль? Покупатель подсчитывает, сколько выгадает квадратных метров от конвертации своих накоплений в долларах, а продавец в это время дает задний ход: “Ой, нет, сейчас я получу меньше в долларовом эквиваленте, поэтому продавать мне пока невыгодно, я подожду”. И переговоры останавливаются, сделка срывается. Люди, которые в стабильной ситуации спокойно совершили бы покупку или продажу, при очередном порыве “северного ветра” (это и угрозы санкций, и повышение ключевой ставки, колебания курса валют и т. д.) берут паузу и в итоге тормозят товарооборот», – комментирует ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
По его оценкам, несмотря на высокую покупательскую активность в уходящем году, на рынке все еще остается отложенный спрос (порядка 10 % против 25 % год назад). Частично его формируют субъективные и чаще всего имеющие мало общего с реальностью ожидания потенциальных покупателей – вроде надежд на снижение ипотечных ставок («потому что президент сказал, что надо 7 %») или возобновления падения цен на квартиры («им не с чего дорожать»). Отчасти граждане действительно не в состоянии решить свои жилищные вопросы, поскольку с 2014 года не смогли восстановить уровень материального достатка. Еще один фактор накопления спроса в настоящее время – существенное снижение предложения на рынке и формирование дефицита в наиболее востребованном сегменте – массового жилья с высокими потребительскими характеристиками.
Однако, несмотря на этот некоторый «запас прочности», в ИНКОМ-Недвижимость не ждут в ближайшее время развития тенденции увеличения спроса на московскую «вторичку». «Внешний фон остается неблагоприятным для рынка жилья. Минэкономразвития России прогнозирует в 2019 году рост инфляции (до 5,5 % в первом квартале) и снижение темпов экономического роста (до 1,3 % в годовом выражении). В условиях усиливающегося санкционного давления остаются актуальными риски ослабления рубля, как следствие – повышения ключевой ставки и ставок по кредитам. Это явно не тот трамплин, с которого начинается рекордный прыжок.
Увеличение цен на жилье в сочетании с фактическим отсутствием роста реальных доходов населения также ограничивает возможности покупателей. Кроме того, на банковском рынке начался рост ставок по вкладам (как в рублях, так и в валюте) – банки стремятся переломить тенденцию оттока денег с депозитов. Добавим сюда в значительной степени реализованный в 2018 году спрос, и вывод становится очевидным: в 2019-м не стоит рассчитывать на увеличение притока покупателей. С другой стороны, в этот раз активизация товарооборота не обернулась ажиотажем и реализацией потребностей покупателей недвижимости на месяцы вперед – как в конце 2014-го. Если не случится потрясений в политике и экономике, не будет их и на вторичном рынке жилья», – резюмирует Сергей Шлома.