Российские девелоперы подвели итоги первого полугодия. Что ждет рынок жилищного строительства?
Ситуация на рынке жилищного строительства пока остается достаточно стабильной. Некоторые показатели (например, у крупных застройщиков) даже превышают достижения 2015 года, по итогам которого был зафиксирован рекордный объем ввода жилья. Однако стоит признать, что «погоду в доме» все-таки в основном делают города-мегаполисы. В регионах же ситуация далеко не такая радужная.
Дома строят все выше
Эта информация прозвучала на всероссийском съезде Ассоциации «Национальное объединение застройщиков» (НОЗА), который прошел в столице в рамках празднования Дня строителя–2016.
По словам руководителя аппарата НОЗА Кирилла Холопика, по сравнению с предыдущим годом количество введенных застройщиками квартир выросло с 321 тыс. в I полугодии 2015 года до 334 тыс. в I полугодии 2016-го.
Больше стали строить высотных домов — в 25 и более этажей (см. таблицу). В этом году в Санкт-Петербурге сдан в эксплуатацию самый высокий в стране дом — 58-этажный.
Растут объемы и малоэтажного строительства.
Распределение жилищного строительства застройщиков по этажности строящихся домов
Этажность домов
Строящихся домов, ед.
Кол-во жилых ед.
Совокупная площадь жилых ед., м2
1—3 этажей
3 865
107 927
5 372 323
4—8 этажей
1 956
165 313
8 517 922
9—12 этажей
2 514
407 602
20 607 772
13—17 этажей
2 350
586 078
30 593 949
18—24 этажей
1 468
468 636
24 228 506
25+ этажей
622
243 883
12 530 595
Общий итог
12 775
1 979 434
101 851 067
Этажность домов
Строящихся домов, %
Кол-во жилых ед., %
Совокупная площадь жилых ед., %
1—3 этажей
30
5,5
5,3
4—8 этажей
15,4
8,4
8,4
9—12 этажей
19,7
20,5
20,2
13—17 этажей
18,4
29,6
30
18—24 этажей
11,6
23,7
23,8
25+ этажей
4,9
12,3
12,3
Общий итог
100
100
100
Источник: НОЗА
При этом падает средняя площадь квартиры. Если в прошлом году она составляла 55 м2, то в этом — уже 52,7 м2. Это происходит из-за того, что большую популярность в кризисные годы приобретают апартаменты.
По материалам стен до сих пор лидирует кирпич: в этом году 34% домов было построено из этого материала. На втором месте — монолит. Однако количество строящихся домов из кирпича снизилось по сравнению с предыдущим годом на 2%. А если взглянуть на ситуацию с точки зрения количества построенных квадратных метров, то здесь на первом месте уверенно идет монолит — 32%, а кирпич занимает вторую позицию — 24%.
Интересная ситуация складывается на рынке договоров с долевым участием (ДДУ) и ипотеки. В первом квартале 2016 года было заключено на 12,6% больше ДДУ, чем за аналогичный период прошлого года, а вот во втором квартале зафиксировано падение на 5%.
Господдержка будет! Но какая?
Не разделают застройщики и оптимистичных заявлений последнего времени по поводу роста ипотеки. Если в I квартале 2016 года доля ДДУ с ипотекой составляла 39,2%, то во втором квартале — 35%, что ниже показателей III и IV кварталов 2015 года.
Доля субсидированных кредитов также снижается: в феврале 2016 года она составляла 53,6%, в июне — 31%. То есть такой нерыночный шаг, как государственное субсидирование, уже не дает серьезного эффекта, и продолжать его в 2017 году, по сути, не имеет смысла.
— Основная проблема государственного субсидирования ипотечной процентной ставки — не в сиюминутных инвестициях, которые невелики, а в долгосрочных бюджетных обязательствах, — поделился своими мыслями посетивший съезд министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. — Ведь ипотека берется на десятилетия, и мы не знаем, как будет завтра складываться финансовая ситуация в стране, какая будет ключевая ставка ЦБ. Придется нам всем вместе искать альтернативные подходы по поддержке строительства жилья, — резюмировал он.
По словам министра, ожидается, что в бюджете следующего года на поддержку жилищного строительства будет заложено 20 млрд руб. Как они будут использоваться, предстоит решить в ближайшее полугодие.
Один из вариантов поддержки — направить деньги на развитие социальной инфраструктуры. Это может быть и субсидирование кредитной ставки по кредитам, и прямое финансирование определенных проектов.
— Нас больше всего сейчас расстраивает отсутствие денег, причем по всем направлениям деятельности, — обратился к министру президент НОЗА Леонид Казинец. — Банкиры нам сообщают, что они получили фактически прямое пожелание Центробанка не финансировать в избыточном объеме жилищное строительство.
Как рассказал руководитель ассоциации, ЦБ считает застройщиков не самыми надежными заемщиками, а риски, которые Банк России насчитывает по проектному финансированию, делают кредиты по сути запретительными.
А вот по мнению Михаила Меня, ситуация не такая уж катастрофическая. С 1 января 2017 года заработает специальный государственный компенсационный фонд, который будет страховать все ДДУ, напомнил он, и это существенно снизит риски для банков.
— У меня есть ощущение, что, если этот механизм заработает, то гораздо легче будет убеждать ЦБ, что мы больше не являемся такой уж рискованной отраслью, — подчеркнул глава Минстроя.
Регионы просят огня
Если опуститься на уровень конкретных субъектов, то следует признать, что в отличие от столичных городов ситуация в регионах вовсе не радужная.
По словам управляющего директора ОАО «Группа ЛСР» Ивана Романова, хотя за первое полугодие в целом группа построила жилья на 60% больше, чем за аналогичный период прошлого года, 47% всех продаж пришлись на Московский регион. Также стабильной ситуация остается в Санкт-Петербурге. А вот уже в таком мегаполисе, как Екатеринбург, крупнейший застройщик страны зафиксировал падение в строительстве на 18%.
— Это показывает, что когда нет инвестиционной подпитки, как у московского и питерского рынка, мы гораздо больше зависим от состояния реальных доходов населения, — сделал вывод топ-менеджер группы.
Падение по объему продаж на 15% констатируют и застройщики Башкортостана. Как заявил генеральный директор Инвестиционно-строительного комитета городского округа г. Уфы Альберт Мусифуллин, на рынке возникает недоверие к застройщикам. Если в 2014—2015 годах люди брали квартиры со сроком сдачи дома в год-полтора, то в этом году — полгода, а лучше 3 месяца.
— В регионах ситуация действительно тяжелая, — согласился президент ГК «Премьер» Николай Циганов. — Зачастую на местах власти вынуждены продлевать соглашения на строительство с застройщиками, находящимися на грани банкротства, чтобы люди просто не оказались под открытым небом.
По словам Циганова, в целом количество банкротств застройщиков увеличилось на 30—40%. Для исправления ситуации необходимы крупные государственные программы по субсидированию, чтобы процентная ставка по кредитам составляла 7—8%.
Что в итоге?
Действительно, можно согласиться с утверждением министра Михаила Меня о том, что субсидирование ипотечной ставки в 2015—2016 годах помогло жилищному строительству выжить, и ситуация на рынке отличается от той, что была в кризис 2008—2009 годов. Если тогда объем ввода жилья и продажи падали на 30—70%, то пока проектные декларации застройщиков показывают рост.
Однако уже сейчас видно, что, во-первых, механизмы господдержки перестают работать и нужно вырабатывать новые. А во-вторых — более или менее комфортно на рынке чувствуют себя только застройщики в крупных мегаполисах, где спрос хоть и упал, но все равно остается достаточно высоким.
Кроме того, налицо очень избирательное поведение потребителей, которые отдают предпочтение надежным (читай крупным) застройщикам и поэтому рост продаж у них не соответствуют средним показателям.
Как бы то ни было, снижение объемов строительно-монтажных работ, которое сейчас фиксируется на рынке, неминуемо скажется в следующие годы на объемах ввода жилья.
Еще один важный фактор, который свидетельствует в пользу этого предположения: большинство застройщиков предпочитают вкладывать средства в поддержку уже начатых проектов, но не начинают новые.
Таким образом, пожелание Михаила Меня приблизиться в следующем году к рекордным показателям 2015 года пока выглядит малореальным. Застройщики считают, что без ощутимой государственной поддержки в среднесрочной перспективе их ждет снижение объемов ввода жилья и, соответственно, продаж.
Евгений ГОРЧАКОВ
Фото автора и с сайта raduzhny.4x4nsk.ru