В Торгово-промышленной палате Российской Федерации состоялся VII Международный форум «Малоэтажная Россия – 2024». Ключевой темой Форума стало развитие индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в рамках национального проекта «Инфраструктура для жизни». Организаторами Форума выступили Комитет ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства, Общественный совет при Минстрое России, Российский Союз строителей, Национальное объединение строителей, Национальное объединение застройщиков жилья и ряд других структур. В первый рабочий день прошло четыре круглых стола, второй день был полностью посвящен пленарному заседанию.
«Квартира на земле»
Собственно говоря, новый нацпроект «Инфраструктура для жизни» на момент проведения форума еще находился в стадии утверждения, он должен вступить в действие в январе 2025 года, но он уже вселил большие надежды в сторонников малоэтажного строительства.
Выступая на пленарном заседании, модератор пленарного заседания Ефим Басин, почетный президент НОСТРОЙ, председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства, высказал мнение, что малоэтажное строительство в России переходит на новую фазу своего развития. Новый нацпроект как бы аккумулирует весь наработанный опыт, предлагает меры по устранению барьеров, мешающих ускорению ИЖС. Крупнопанельное строительство уходит в прошлое, заявил Ефим Басин. Опросы показывают, что большинство россиян хотят жить в собственных домах, на земле. Но на другом уровне комфорта, не просто со всей современной инженерной и интеллектуальной инфраструктурой в самих зданиях, а с теми услугами и возможностями, к которым привыкли горожане, даже термин появился «квартира на земле».
По словам Ефима Басина, крупнопанельное строительство в современном его виде стало тормозом в решении демографических задач государства. Средняя этажность выросла до 18,8 этажа, снизилась средняя площадь сдаваемых квартир, стоимость квадратного метра возросла в среднем до тысячи долларов. Как в таких условиях растить детей? Ответ – в собственном доме. В ИЖС стоимость квадратного метра значительно ниже – в среднем в три раза, при этом средняя площадь домов в сфере ИЖС больше 100 квадратов. В современных поселках нового типа будет вся необходимая инфраструктура, в том числе и для всестороннего развития детей. Россияне своими средствами голосуют за малоэтажное строительство. По прогнозам этого года ожидается, что малоэтажка займет не меньше 60 % от объемов сданного жилья. С помощью ИЖС можно будет решать еще одну важную задачу – увеличить обеспеченность россиян жильем до 60 – 70 квадратных метра на человека.
Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин в своем выступлении остановился на принятых в последнее время нормативно-законодательных документах, над которыми в данный момент продолжает работать профессиональное сообщество. Это, например, Федеральный закон от 22.07.2024 г. № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу», который вступит в силу с 1 марта 2025 года. Строительство с применением счетов эскроу, которое станет доступно «малоэтажникам», в какой-то мере удорожает строительство, поскольку застройщики в период возведения объектов пользуются не средствами заказчика, а кредитами банков, но предотвращает нецелевое использование средств и появление новых обманутых дольщиков.
Также Минстрой России в рамках нового нацпроекта работает над проблемами выделения земель, пригодных для ИЖС, подготовки социальной инфраструктуры для новых поселений, развития производств по выпуску домокомплектов, создания риэлторской сети в сфере ИЖС и др.
Интересные факты привел в своем выступлении Анвар Шамузафаров, президент Национального объединения проектировщиков и изыскателей (НОПРИЗ). Так, на сегодня в России прекратили свое существование около 141 тыс. поселений, осталось около 170 тыс. (в разных источниках приводятся разные цифры – прим. авт.), а в планах застройщиков ИЖС на ближайшие годы – построить около двух тысяч новых поселений.
Да, в России еще восстанавливать и восстанавливать то, что потеряли. Однако за новыми реалиями должна успевать нормативно-законодательная база и база в сфере градостроительства. Надо вносить поправки в Градостроительный кодекс Российской Федерации, обновить Генеральную схему расселения на территории Российской Федерации, разработанную в начале 1990-х годов, многие ГОСТы. Эти документы в основном были ориентированы на застройку территории страны многоквартирными домами (МКД). На современном этапе приоритеты населения круто изменялись. На это ориентирует и Стратегия национальной безопасности России, которая ставит целью уход от концентрации населения в крупных мегаполисах, обеспечение равномерного социально-экономического развития малых и средних городов и сельских территорий.
Обретет ли популярность домокомплект
Несколько остудило оптимистичный настрой в зале выступление Антона Глушкова, президента НОСТРОЙ. Он также разделяет мнение, что за ИЖС – будущее строительной отрасли, но путь этот не будет легким. По его мнению, ипотечное кредитование в рамках ИЖС вряд ли будет массовым в нынешних условиях. Пока что львиная доля из 60 % малоэтажного строительства – это хозспособ, для него доступны средства потребительского кредитования, а также привлечение к работе сил семьи, строительство по этапам, по мере финансовых возможностей. Между тем мировой опыт показывает, что путь развития ИЖС – это типовое строительство с использованием домокомплектов, модульное строительство. Такие дома возводятся, в среднем, за три – четыре месяца.
Как ИЖС сделать привлекательным сектором для ипотечных кредитов? По мнению Антона Глушкова, через строительство по типовым проектам, либо – использование сертифицированных домокомплектов, а они – гарантия, что будет построен качественный индивидуальный жилой дом, и под него банки уже без риска могут выдавать ипотечный кредит. Как известно, Минстрой России уже ведет каталог типовых проектных решений.
Очень важно, по мнению Антона Глушкова, чтобы малоэтажное строительство поддерживали исполнительные власти, заинтересованные в системном развитии территорий. От них во многом зависит, как будут решаться вопросы с выделением земельных участков, созданием инфраструктуры, в том числе транспортной, инженерной, по социальной газификации.
Застройщики должны помогать своим клиентам в получении ипотечных кредитов
В рамках форума прошли четыре круглых стола: «Лучшие практики ИЖС. Проблемы и пути решения»; «Финансирование малоэтажного строительства. Альтернативные варианты»; «Эффективные строительные технологии, инженерные системы»; «Кадры решают все».
Так, на круглом столе «Лучшие практики ИЖС…» был представлен опыт целого ряда компаний из разных регионов России, которые возводят жилье и поселки по всей территории страны. Например, генеральный директор «БАУХАУС» Дмитрий Андриади поведал, что за годы существования компании приходилось все время ориентироваться на меняющийся рынок: начинали строить дома из газобетона, а когда он резко подорожал, перешли на сборный железобетон. Для этого закупили новое оборудование мощностью 80 домокомплектов в год. Разработали шесть типовых решений домов площадью от 50 до 160 квадратных метров.
Подорожала мебель – организовали собственное мебельное производство.
Начали знакомиться с опытом Китая в области индивидуального строительства. Сравнение пока не в пользу нашей страны. В Китае дешевле стройматериалы и металл — где-то на 30 %. Кроме того, у нас – более длительное согласования, ограничение в получении кредитов и короткий срок возврата кредитов и т.д.
Рассказывая об опыте своей фирмы, директор по развитию компании «Нордиквуд» Олег Князев сообщил, что основное место дислокации Нордиквуд – Костромская область, но работает компания по всей России. Добрались даже до Владивостока. Домокомплект загружается в фуру и отправляется в путь.
Если есть связь по воде – загружают на баржу и везут до места назначения. Строят по панельно-каркасной технологии, площадь домов от 75 до 130 квадратных метров. Средняя скорость строительства – 20 дней, с устройством инженерных систем. Дом принимается независимыми экспертами.
По мнению Олега Князева, застройщики должны помогать своим клиентам в получении ипотечных кредитов, поскольку в этом заинтересованы обе стороны.
Власти должны быть в диалоге с ИЖС-бизнесом
У каждой компании, представившей на форуме свои возможности и поделившейся проблемами, большие амбиции по расширению своего присутствия на рынке ИЖС. Тормозят же расширение частного домостроения недостаток оборотных средств, отсутствие стабильного спроса, нехватка рабочей силы.
Подводя итоги круглого стола, модератор Владислав Копица, основатель выставки Open Village, подчеркнул, что очень многое зависит от позиции исполнительных властей. Так, сталкиваясь с администрацией Истринского района Подмосковья, он не видит с ее стороны особой озабоченности ситуацией, сложившейся здесь. В районе официально проживает около 125 тыс. человек, на самом деле в дачный сезон численность проживающих достигает полумиллиона. Но мощности инженерной, транспортной инфраструктуры, социальных служб – полиции, медицины, МЧС и др. – рассчитываются на «коренное» население. Планируется строительство нового поселка – как решать проблемы его жителей? Должен вестись трехсторонний диалог: власти – бизнес – население, только тогда можно ждать положительных сдвигов.
Эскроу и «зеленая» ипотека
Подводя итоги круглого стола по проблемам финансирования ИЖС, модератор Валерий Казейкин, президент Международной ассоциации инвестиционных фондов (МАИФ), отметил, что почти все компании работают по модели проектного финансирования, часть компаний уже применяют эскроу счета и многие перейдут на них, когда закон вступит в силу. В частности, о готовности включиться в ИЖС говорили на форуме представители Евразийской экономической комиссии, банка ВТБ.
Определенные надежды застройщики возлагают на «зеленую» ипотеку, если ее действие распространят и на индивидуальное строительство. Пока ее можно получить на многоквартирные дома, которые соответствуют определенным экологическим требованиям. Валерий Казейкин от имени МАИФ внес предложение создать Ассоциацию участников рынка малоэтажного и индивидуального жилищного строительства.
Строить надо кластерами
Судя по выступлениям, прозвучавшим на форуме, до идеала, каким должно быть поселение нового типа, большинству компаний-застройщиков пока еще далеко. Если строится поселок на 30 – 100 домов, возникает множество проблем, в том числе с нормативами, которые определяют, например, сколько детей должно ходить в школу, детский сад, чтобы выделить средства на строительство этих объектов.
Многие выступающие подчеркивали, что строить малоэтажные поселки в чистом поле практически невозможно, даже крупные компании не потянут создание всей необходимой инфраструктуры. Поэтому застройщики ИЖС тяготеют к тому, чтобы располагать новые поселки в черте городов, существующих поселков и деревень, на территории садовых товариществ.
Выход – в использовании кластерного подхода к развитию территории. Об этом, кстати, идет речь и в нацпроекте «Инфраструктура для жизни».
По словам заместителя директора Института градостроительного и системного проектирования (ЗАО «НИиПИ ИГСП») Дмитрия Гриднева, кластерная застройка включает в себя «…связанные между собой непрерывным транспортным сообщением группы территорий планируемой застройки индивидуальными жилыми домами, совокупной численности населения которых достаточно для создания на этих территориях полноценных объектов социальной инфраструктуры, мест приложения труда, сервисов, а также условий комфортной среды – это бульвары, скверы, велопешеходные дорожки и пр». По сути – это модель, сочетающая загородный привлекательный уклад жизни с вовлечением в него городских благ. И такие «модели» уже реализуются в Московской области. Причем к пользованию благами кластеров должно привлекаться и местное население: это взаимовыгодно для обеих сторон. Например, спортшколу могут строить в расчете, что в нее могут ходить и дети из других населенных пунктов.
Земля и воля
Многие из выступивших на форуме затрагивали вопросы выделения участков под малоэтажную застройку. Это один из парадоксов нашей страны: неиспользуемых участков полно, но получить их под застройку крайне сложно и дорого. И не только потому, что наше государство заботится о сохранении сельхозфондов. На этом направлении сталкиваются многие противоречия, устремления и интересы.
В связи с этим вспоминается одно из выступлений Юрия Гнедовского в начале 1990-х годов – он был тогда президентом Союза архитекторов России. Гнедовский выступал против введения частной собственности на землю. ОН рассказывал, что часто слышит от международных коллег их пожелания сопротивляться этому закону. По их словам, они завидуют российским архитекторам и застройщикам, поскольку те свободны при выборе стройплощадок, так как вся земля государственная. В других же странах застройщикам приходится решать многие сложные вопросы, особенно если речь идет о таких объектах как мосты, протяженные магистрали и т.п., для которых подходит далеко не каждый участок.
Но, с другой стороны, некоторые представители бизнеса считают, что в частной собственности на землю есть и свои плюсы: купил участок и застраивай, как считаешь нужным, никто тобой не командует.
Стоит ли крупным застройщикам торопиться с переходом в стан «малышей»
Своеобразная дискуссия разгорелась на форуме относительно судьбы крупных застройщиков. Если львиная доля зданий и сооружений будет ориентирована на малоэтажную застройку, какое будущее ждет крупные компании, привыкшие к большим масштабам? Кто-то заявил, что им придется перестраиваться и переходить в стан «малышей», кто-то из малоэтажных застройщиков заявил, мол, зачем они нам нужны с их замашками.
Ответом, наверное, можно считать выступление представителя группы компаний «Самолет».
По словам представителя ПАО ГК «Самолет» Стефана Щербана, в малоэтажную застройку компания вошла три года назад. Причем, выбрали кластерный метод застройки, то есть строятся не отдельные дома и даже не коттеджные поселки, а комплексы, состоящие из жилой застройки, дорожно-транспортной инфраструктуры, объектов социальной сферы.
Так, докладчик представил кластер «Дмитров Дом», который возводится в Дмитровском районе Подмосковья. Здесь есть все для тех, кто мечтает жить в «квартире на земле». Плюс к привычному набору соцобъектов курортная и парковая зоны, супермаркет, полиция, церковь, площадка для выгула собак и многое другое. Стоимость домов от 10 до 14 млн руб. Однако сливаться с окружающей застройкой здесь не собираются. Новоселам обещаны огороженный периметр, видеонаблюдение, пропускная система, круглосуточная охрана…
Так что пока ИЖС не представляет особой угрозы для крупных застройщиков, которые умеют гибко реагировать на изменения строительного рынка. Антон Глушков, например, в своем выступлении подчеркнул, что «для застройщиков, специализирующихся на возведении многоквартирного жилья, которые испытывают в настоящий момент кризис ликвидности и спроса, ИЖС может стать некоторым подспорьем».
О триаде Витрувия…
В целом, на мероприятии мало говорили о подходах к малоэтажному строительству с точки зрения архитектуры. Сейчас решается большой круг вопросов, связанных с финансированием, землей, стройматериалами, и кажется, что архитектура стоит на последнем месте. Однако как заметил Николай Шумаков, президент Союза архитекторов России, нельзя забывать и сверхзадаче, которую обозначил в своей триаде Витрувий: прочность, польза, красота. О первых двух задачах говорили много, а вот о красоте как-то подзыбыли.
Правда, в одном из выступлений прозвучало, что малоэтажным застройщикам приходится переучивать архитекторов, которые пришли к ним устраиваться на работу. У ИЖС свои особенности, которым пока в архитектурных вузах не учат.
Татьяна ШАВИНА,
Член Союза журналистов
Кстати:
По оценке ДОМ.РФ, большие перемены ожидают рынок ИЖС уже во втором квартале 2025 года. Вступит в силу федеральный закон, регламентирующий порядок взаимодействия по эскроу-счетам, ожидается смягчение ситуации в денежно-кредитной политике. Но уже можно определенно сказать, что у России проявляется шанс стать малоэтажной.